La normativa de Propiedad Horizontal aclara las reglas del juego para renovar instalaciones obsoletas: el «no» de un solo propietario ya no puede bloquear la eficiencia energética del edificio.

Con la llegada del frío, las comunidades de propietarios se enfrentan a uno de sus desafíos anuales más recurrentes y conflictivos: la calefacción. Este servicio, vital para el confort en los meses de invierno, es paradójicamente una de las principales fuentes de disputas en las fincas. Instalaciones envejecidas, calderas que aún funcionan con carbón o gasóleo y la necesidad urgente de mejorar la eficiencia energética están obligando a muchos edificios a plantearse reformas integrales.

Sin embargo, el miedo al bloqueo vecinal ha paralizado muchas de estas iniciativas. Durante años, ha imperado la creencia popular de que cualquier modificación en un elemento común requería el «sí» de todos los vecinos. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) desmiente este mito y confirma que la unanimidad ya no es necesaria.

El fin de la tiranía del voto único

El obstáculo principal para modernizar edificios antiguos solía ser la exigencia de un acuerdo total. El artículo 17 de la LPH ha venido a flexibilizar este escenario, estableciendo que decisiones de este calado pueden aprobarse mediante mayoría cualificada.

Esta aclaración legal es clave para desbloquear la parálisis en edificios con instalaciones ineficientes, permitiendo que la voluntad de la mayoría prevalezca sobre el inmovilismo individual. La normativa distingue claramente dos escenarios con «hojas de ruta» diferentes según el objetivo de la comunidad.

Escenario 1: Modernizar sin eliminar el servicio

Cuando la propuesta sobre la mesa consiste en actualizar la instalación existente o cambiar el tipo de combustible (por ejemplo, pasar de gasóleo a gas natural) manteniendo el sistema centralizado, la ley pone el viento a favor de la renovación.

Bajo el amparo del artículo 17.7 de la LPH, los requisitos se suavizan notablemente:

• En primera convocatoria: Basta con el voto favorable de la mayoría del total de propietarios, siempre que estos representen también la mayoría de las cuotas de participación.
• En segunda convocatoria: La barrera baja aún más, siendo suficiente la mayoría de los asistentes, siempre que superen la mitad de las cuotas presentes en la reunión.

Escenario 2: La supresión de la calefacción central

El caso es distinto si la comunidad decide «cortar por lo sano» y eliminar el servicio central para que cada vecino instale sistemas individuales. Al tratarse de la supresión de un servicio común, la ley endurece los requisitos para proteger el interés general.

En este supuesto, el artículo 17.3 exige una doble mayoría de tres quintas partes (3/5) tanto del total de propietarios como de los coeficientes de participación. Es un consenso más difícil de alcanzar, pero que sigue sin requerir la unanimidad total.

El coste del progreso: ¿Quién paga?

Una de las dudas más frecuentes en las juntas de vecinos es qué ocurre con el propietario que vota en contra. La ley es tajante en este aspecto: la democracia vecinal vincula a todos.

Una vez que el acuerdo se aprueba con las mayorías legales descritas, este resulta obligatorio para todos los vecinos. Esto implica que incluso aquellos que se opusieron a la medida deberán asumir su parte de los gastos, ya sea para la instalación de la nueva caldera o para los costes derivados del desmontaje de la antigua. Nadie queda exento de la derrama por haber votado «no».

En definitiva, la Ley de Propiedad Horizontal ha evolucionado para impedir que la falta de consenso absoluto condene a los edificios a la obsolescencia. Ya sea por ahorro, ecología o simple confort, modernizar la caldera es hoy una cuestión de mayorías, no de unanimidades.