En las comunidades de propietarios, los cambios legales no llegan con sirenas. No interrumpen el día a día ni generan sensación de urgencia. Simplemente ocurren.

Y cuando se pasan por alto, acaban manifestándose en el peor momento: un siniestro que no se resuelve, una cobertura que falla o una reclamación judicial inesperada.

En los últimos años, el marco legal ha cambiado de forma discreta pero decisiva, y esos cambios están afectando de lleno a cómo se aseguran las comunidades y a cómo se valoran los problemas cuando algo sale mal.

De reaccionar… a demostrar diligencia

Uno de los giros más importantes no está en una ley concreta, sino en su interpretación. Hoy ya no basta con actuar cuando el daño se produce. Ahora hay que poder demostrar que se hizo lo razonable para evitarlo. Esto tiene un impacto directo en los seguros de comunidades. Las pólizas siguen cubriendo riesgos, sí, pero cada vez analizan más el contexto del siniestro.

Si el daño era previsible o existían avisos previos, la cobertura empieza a cuestionarse. En la práctica, entran en juego cuestiones como si el deterioro era visible, si existían advertencias técnicas, o si se dejó pasar el tiempo sin actuar. Aquí no hablamos de mala suerte, sino de gestión.

El mantenimiento deja de ser “un asunto interno”

Durante años, el mantenimiento se trató como una decisión interna de la comunidad. Hoy, es una pieza clave en la valoración legal y aseguradora de cualquier siniestro relevante. Cada vez es más habitual que, ante un daño importante, se revise si la comunidad:

• conocía el problema,

• fue advertida del riesgo,

• y decidió aplazar o ignorar la actuación.

Cuando estas respuestas no están bien documentadas, la responsabilidad se agrava. El mantenimiento preventivo ya no es solo recomendable; es una línea de defensa.

Responsabilidad frente a terceros: el listón sube

Otro cambio significativo afecta a la responsabilidad civil de las comunidades. Hoy se las analiza como responsables de espacios donde conviven personas, servicios y zonas comunes con riesgo potencial. Accidentes en portales, caídas, desprendimientos o filtraciones hacia terceros se evalúan con un criterio mucho más estricto. Y aquí los seguros juegan un papel crítico y no es raro encontrar comunidades con capitales insuficientes, coberturas mal ajustadas, o pólizas que no reflejan el valor real del edificio. Cuando ocurre un daño, esas carencias salen a la luz.

Las decisiones… y las no decisiones, también cuentan

Un cambio menos visible, pero clave, es la importancia de los acuerdos de junta, la inacción reiterada ya no se interpreta como neutral y aplazar decisiones, posponer reparaciones o no aprobar actuaciones necesarias también es una forma de decidir, y esa decisión tiene consecuencias ya que en muchos procedimientos se analizan actas, advertencias previas y comunicaciones para determinar si la comunidad actuó con responsabilidad o si asumió un riesgo consciente.

El papel del administrador: más estratégico que nunca

Este contexto refuerza el papel del administrador de fincas, pero también lo expone más. No se le exige ser técnico ni asegurador, pero sí actuar con criterio profesional. Debe informar, advertir, proponer soluciones y dejar constancia ya no es solo buena práctica. Es protección para la comunidad… y para el propio administrador, porque hoy, en muchos conflictos, la documentación pesa tanto como el daño.

El riesgo silencioso del infraseguro

A todo lo anterior se suma un factor que muchas comunidades pasan por alto: el desfase entre valores asegurados y costes reales. Inflación, aumento del precio de materiales y mano de obra, cambios normativos… El resultado es claro: muchas comunidades están infraseguradas sin ser conscientes de ello. Y cuando el seguro no cubre todo el daño, la diferencia no desaparece, la asume la comunidad.

Una conclusión clara (aunque incómoda)

Tener un seguro ya no es suficiente. Hay que gestionarlo conforme al marco legal actual y a la realidad del edificio.

Y los cambios legales no siempre llegan con una nueva ley, a veces llegan a través de sentencias, criterios de aseguradoras y prácticas que se consolidan con el tiempo. Cuando se hacen evidentes, normalmente ya es tarde para improvisar, por eso conviene hacerse una pregunta sencilla, pero clave: ¿Nuestra comunidad está asegurada según la realidad de hoy… o según cómo eran las cosas hace diez años? Ahí suele estar la diferencia entre un problema controlable y un conflicto que acaba en los tribunales.