Casi todas las historias empiezan igual. Una mancha en el techo, un correo al administrador, una visita rápida del fontanero y la promesa de que “se está mirando”. Lo que parece una incidencia menor, doméstica, rutinaria, puede convertirse —con sorprendente facilidad— en un procedimiento judicial con indemnizaciones, peritajes cruzados y responsabilidades repartidas con bisturí. Y en ese escenario, el papel del administrador de fincas pasa de ser gestor a convertirse en pieza clave del conflicto.

La gotera, en sí misma, rara vez es el problema jurídico. El problema es todo lo que ocurre alrededor: cuándo se comunicó, qué se hizo, qué no se hizo y cómo se documentó. Los tribunales no juzgan el agua que cae, sino la gestión del riesgo una vez que ese agua empieza a caer.

El primer error habitual es subestimar la incidencia. Muchas comunidades —y también algunos administradores— tratan la gotera como un asunto menor hasta que el daño es evidente. Pero desde el punto de vista legal, el reloj empieza a correr en el momento en que existe conocimiento del problema. No cuando el techo se cae, no cuando el vecino amenaza con denunciar, sino cuando la incidencia se comunica por primera vez.

Aquí aparece la primera responsabilidad real del administrador: activar el protocolo adecuado. Eso implica comprobar el origen, informar a la comunidad, comunicar a la aseguradora si procede y dejar rastro documental de cada paso. No basta con “estar encima”. En un juicio, estar encima no existe si no hay correos, actas, partes y seguimientos claros.

Cuando el origen de la gotera está en un elemento común, la responsabilidad de la comunidad es, en la mayoría de los casos, directa. Pero eso no exime de escrutinio al administrador. Los jueces analizan si la gestión fue diligente: si se actuó con rapidez razonable, si se solicitó reparación, si se hizo seguimiento y si se informó correctamente a las partes implicadas. El administrador no responde por el daño material, pero sí puede verse cuestionado por una mala praxis en la gestión.

El segundo gran foco de conflicto aparece cuando la gotera se alarga en el tiempo. Meses de filtraciones intermitentes, soluciones provisionales, reparaciones parciales y promesas incumplidas suelen desembocar en demandas. Y aquí el problema ya no es solo el daño original, sino el agravamiento. Un daño que podría haber costado unos cientos de euros acaba multiplicándose por diez. En ese punto, la pregunta judicial es inevitable: ¿se pudo evitar?

Si se demuestra que hubo advertencias técnicas ignoradas, informes no atendidos o decisiones aplazadas sin justificación, la responsabilidad se agrava. Y no solo para la comunidad. El administrador puede verse señalado si no dejó constancia de haber alertado de los riesgos o si no impulsó las actuaciones necesarias dentro de sus funciones.

Otro escenario frecuente es la disputa sobre el origen. Vecino contra vecino, vivienda contra comunidad, comunidad contra aseguradora. Mientras se discute de dónde viene el agua, el daño sigue avanzando. Aquí, la responsabilidad del administrador es coordinar, no arbitrar, pero sí documentar. Solicitar peritajes, trasladar información objetiva y evitar que el conflicto se enquiste por falta de acción. La inacción, en estos casos, también es una forma de decisión.

Los tribunales no esperan que un administrador sea técnico, perito o abogado. Pero sí esperan profesionalidad, diligencia y trazabilidad. Que haya actuado conforme a los procedimientos habituales del sector. Que no haya dejado pasar el tiempo sin justificar. Que haya informado, advertido y dejado constancia. Cuando eso ocurre, la responsabilidad del administrador suele quedar a salvo. Cuando no, el escenario cambia.

La paradoja es que muchas de estas situaciones no llegan a los tribunales por la gotera, sino por la gestión. El daño material es el detonante, pero el conflicto nace de la sensación de abandono, de la falta de respuesta clara y de la percepción de que nadie se hizo cargo cuando debía.

Una gotera no debería acabar nunca ante un juez. Pero cuando lo hace, rara vez es por mala suerte. Casi siempre es por una cadena de decisiones pequeñas, silenciosas, mal documentadas. Y en esa cadena, el administrador ocupa un lugar central. No como culpable automático, pero sí como figura cuya actuación puede marcar la diferencia entre un problema resuelto y una sentencia condenatoria.

En la gestión de comunidades, el agua no entiende de plazos judiciales. Pero los jueces sí entienden de diligencia. Y ahí es donde se decide casi todo.