Pisos turísticos en comunidades: qué puede decidir la junta y cómo debe actuar el administrador
Las reglas han cambiado y muchas comunidades todavía no lo saben
Comienza el verano y, de repente, cambia el ritmo del edificio. Aparecen maletas en el portal. Personas distintas utilizan cada semana el ascensor. Se comparten códigos de acceso y algunos vecinos empiezan a quejarse del ruido, del trasiego o del uso de las zonas comunes. Cuando preguntan al administrador, descubren que una vivienda acaba de empezar a anunciarse como alojamiento turístico.
Y entonces llega la pregunta:
¿Puede un propietario convertir su vivienda en un piso turístico sin pedir permiso a la comunidad?
Desde el 3 de abril de 2025, la respuesta ha cambiado. Quien quiera iniciar una actividad turística en una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
Pero la aplicación de esta regla no siempre resulta sencilla. Hay que distinguir entre actividades nuevas y anteriores a esa fecha, comprobar los estatutos, revisar la documentación turística y evitar que una situación de convivencia se convierta inmediatamente en una batalla jurídica.
¿Qué cambió el 3 de abril de 2025?
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introdujo una novedad importante: el propietario que quiera comenzar a ejercer una actividad de alquiler turístico debe contar previamente con la aprobación expresa de la comunidad. El artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece esta autorización como requisito previo para las nuevas actividades turísticas. Ya no basta, por tanto, con comprobar que los estatutos no contienen una prohibición. La ausencia de una prohibición expresa no equivale a una autorización. Si la actividad va a comenzar bajo el nuevo régimen, el propietario debe solicitar que la comunidad se pronuncie.
La fecha que lo cambia todo
Para analizar cualquier caso, el administrador debe empezar por una fecha:
3 de abril de 2025.
A partir de ahí pueden darse dos situaciones diferentes.
La actividad comenzó después del 3 de abril de 2025
Con carácter general, el propietario necesita la aprobación expresa de la comunidad antes de iniciar la actividad. No es suficiente con haber comprado la vivienda antes de esa fecha. Tampoco basta con afirmar que ya tenía intención de destinarla al alquiler vacacional. Lo relevante es si la actividad turística se ejercía legalmente y contaba con el correspondiente título habilitante conforme a la normativa sectorial aplicable.
Distintas resoluciones publicadas durante 2025 y 2026 han confirmado este criterio. Una resolución publicada en el BOE en julio de 2026 vuelve a señalar que una declaración responsable turística posterior al 3 de abril de 2025 queda sometida a la exigencia de autorización previa de la comunidad.
La actividad ya se ejercía antes del 3 de abril de 2025
La reforma contempla una excepción para quienes ya estuvieran ejerciendo legalmente la actividad turística antes de su entrada en vigor y se hubieran acogido a la normativa sectorial correspondiente. Estas viviendas pueden continuar desarrollando la actividad en las condiciones y durante los plazos previstos por dicha normativa.
Pero no basta con que el propietario tuviera la vivienda, hubiera iniciado alguna gestión o hubiera pensado alquilarla. Debe poder acreditarse que el uso turístico estaba vigente y habilitado antes de la fecha señalada. Por eso, antes de emitir un certificado o responder a una consulta, el administrador debe solicitar y revisar la documentación.
¿Qué mayoría necesita la comunidad?
El acuerdo para aprobar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad turística requiere el voto favorable de:
- Tres quintas partes del total de propietarios.
- Que, al mismo tiempo, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
Es lo que habitualmente se conoce como una doble mayoría de tres quintos. La misma mayoría permite establecer una cuota especial de gastos o incrementar la participación en los gastos comunes de la vivienda turística, siempre que el aumento no supere el 20 %. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos. Esto significa que no puede aplicarse automáticamente una nueva prohibición o recargo a situaciones anteriores que se encuentren legalmente consolidadas. Cada caso debe revisarse teniendo en cuenta la fecha de inicio, la documentación turística y los posibles acuerdos o prohibiciones estatutarias existentes.
Autorizar, limitar, condicionar o prohibir no es lo mismo
La junta no tiene únicamente dos opciones. No se trata de elegir entre permitir todos los pisos turísticos o prohibirlos por completo. La Ley de Propiedad Horizontal permite adoptar distintos tipos de acuerdo.
Autorizar
La comunidad puede aprobar expresamente el inicio de la actividad en una vivienda concreta. El acuerdo debe quedar correctamente recogido en el acta y acreditarse mediante la correspondiente certificación.
Limitar o condicionar
También pueden establecerse determinadas condiciones, siempre que sean legales, proporcionadas y estén formuladas con claridad. Por ejemplo, la comunidad puede estudiar medidas relacionadas con la gestión de accesos o el cumplimiento de las normas internas. En cualquier caso, no debería aprobar condiciones ambiguas, imposibles de controlar o contrarias a la normativa turística.
Prohibir
La comunidad puede aprobar que no se desarrollen nuevas actividades turísticas en el edificio. Para que la decisión resulte eficaz y pueda hacerse valer frente a futuros adquirentes, conviene formalizarla adecuadamente y valorar su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Incrementar la contribución a los gastos
Cuando el uso turístico genera una mayor utilización de determinados servicios comunes, la junta puede aprobar una cuota especial o un incremento en la participación de los gastos, con el límite legal del 20 %. No debería fijarse una penalización arbitraria. El acuerdo debe respetar la mayoría exigida y formularse correctamente.
El orden del día importa
Uno de los errores más habituales es intentar resolver esta cuestión dentro del apartado de ruegos y preguntas. Una autorización, limitación o prohibición de esta importancia debe aparecer expresamente en el orden del día para que todos los propietarios sepan qué se va a debatir y puedan decidir si asisten, delegan su representación o manifiestan su posición.
Una redacción posible sería:
Debate y adopción de acuerdo, si procede, sobre la aprobación, limitación, condicionamiento o prohibición del ejercicio de la actividad de alquiler turístico en las viviendas del edificio, conforme a los artículos 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si la solicitud afecta a una vivienda concreta, conviene identificarla y explicar qué documentación ha presentado su propietario.
Antes de convocar la junta también deberían revisarse:
- El título constitutivo.
- Los estatutos de la comunidad.
- Los acuerdos anteriores.
- La información registral disponible.
- La licencia, declaración responsable o título turístico correspondiente.
- La fecha en la que se inició o pretende iniciarse la actividad.
- La normativa autonómica y municipal aplicable.
El papel del administrador
El administrador no decide si una vivienda puede convertirse en alojamiento turístico. Su función consiste en ordenar el procedimiento, reunir la información necesaria, advertir sobre los requisitos y asegurarse de que el acuerdo quede documentado correctamente.
Antes de la junta
El administrador debería:
- Solicitar por escrito la petición del propietario.
- Comprobar qué actividad quiere desarrollar exactamente.
- Pedir la documentación turística disponible.
- Revisar estatutos y acuerdos comunitarios.
- Determinar si se trata de una actividad anterior o posterior al 3 de abril de 2025.
- Preparar un punto específico en el orden del día.
- Explicar previamente las mayorías necesarias.
Durante la junta
Conviene dejar claro:
- Qué se está sometiendo a votación.
- Si se propone autorizar, limitar, condicionar o prohibir.
- A qué vivienda o actividades afectará el acuerdo.
- Qué mayoría exige la ley.
- Qué consecuencias tendrá la decisión.
- Que la normativa comunitaria no sustituye las licencias y requisitos administrativos.
La votación debe recogerse con precisión, indicando propietarios, cuotas y resultado.
Después de la junta
El administrador deberá redactar el acta y, cuando corresponda, emitir una certificación del acuerdo. Las resoluciones registrales recientes muestran la importancia de acreditar correctamente la autorización. No basta con certificar que “no existe una prohibición”. Cuando la ley exige aprobación previa, debe poder acreditarse que la junta ha autorizado expresamente la actividad. También habrá que valorar la inscripción registral del acuerdo, especialmente cuando se haya aprobado una limitación o prohibición que deba ser conocida por futuros compradores.
¿Qué ocurre si la actividad comienza sin autorización?
Cuando una vivienda inicia la actividad turística sin la aprobación exigible, la comunidad no debería limitarse a discutirlo en un grupo de mensajería.
Primero conviene verificar los hechos:
- ¿La vivienda se anuncia realmente como alojamiento turístico?
- ¿Desde cuándo?
- ¿Cuenta con licencia, declaración responsable o inscripción turística?
- ¿La actividad ya se ejercía legalmente antes del 3 de abril de 2025?
- ¿Existe autorización de la comunidad?
- ¿Los estatutos contienen alguna limitación?
- ¿Se han producido molestias concretas?
Si se confirma que la autorización era necesaria y no existe, el presidente puede requerir la cesación inmediata de la actividad, a iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante. El requerimiento debería realizarse por un medio que permita acreditar su contenido y recepción. Si el propietario continúa con la actividad, la comunidad podrá valorar el ejercicio de las acciones judiciales correspondientes. Antes de actuar, resulta aconsejable contar con asesoramiento jurídico y disponer de documentación suficiente.
Una actividad turística no equivale automáticamente a una actividad molesta
La existencia de un piso turístico puede generar preocupación, pero no debe darse por hecho que toda actividad turística produce ruidos o perjudica a la comunidad.
Para actuar frente a molestias deben documentarse hechos concretos:
- Fiestas o ruidos reiterados.
- Daños en zonas comunes.
- Incumplimientos de las normas internas.
- Depósito de residuos fuera de los lugares habilitados.
- Manipulación de puertas o sistemas de acceso.
- Conductas peligrosas o insalubres.
- Uso indebido de piscinas, jardines u otras instalaciones.
Es recomendable conservar partes de incidencias, fotografías, comunicaciones, informes de conserjería y, cuando proceda, intervenciones policiales. Una relación cronológica de hechos concretos será mucho más útil que una colección de comentarios genéricos o mensajes sin verificar.
Accesos y seguridad: un problema añadido
El alquiler turístico implica una rotación frecuente de ocupantes. Esto puede afectar a la gestión de llaves, códigos, mandos de garaje y accesos digitales.
La comunidad debería revisar:
- Si se están compartiendo códigos permanentes.
- Cómo se entregan los mandos o llaves.
- Si las puertas quedan abiertas con frecuencia.
- Qué ocurre cuando un huésped pierde un dispositivo.
- Quién asume el coste de sustituir llaves o mandos.
- Cómo se comunican las normas de las zonas comunes.
La comunidad puede establecer normas razonables sobre la utilización y seguridad de los elementos comunes, pero debe evitar medidas que vulneren derechos individuales o imposibiliten una actividad legalmente autorizada.
¿Y qué ocurre con el seguro?
El inicio de una actividad turística puede modificar el uso efectivo de una vivienda y la exposición de la comunidad a determinados riesgos. Eso no significa que cualquier incidente provocado por un huésped deba pagarlo automáticamente el seguro comunitario. Ante la aparición de una vivienda turística, conviene revisar:
- Las coberturas de la póliza de la comunidad.
- La responsabilidad civil.
- Los daños a elementos comunes.
- Las franquicias y exclusiones.
- La existencia de seguros específicos vinculados a la actividad.
- Las obligaciones de comunicación que pueda establecer la póliza.
Cuando se produzca un siniestro, será necesario determinar su origen, los elementos afectados, la persona responsable y los seguros que pueden intervenir. La autorización de la comunidad tampoco sustituye las obligaciones aseguradoras que correspondan al propietario o titular de la actividad.
La autorización comunitaria es solo una parte del proceso
Obtener el voto favorable de la comunidad no convierte automáticamente una vivienda en alojamiento turístico. El propietario tendrá que cumplir también la normativa autonómica, municipal y sectorial aplicable, además de los requisitos registrales correspondientes. Del mismo modo, disponer de una licencia turística posterior al 3 de abril de 2025 no permite ignorar la autorización previa de la comunidad cuando resulte exigible. Son trámites distintos y deben cumplirse todos.
Checklist para el administrador ante un nuevo piso turístico
Cuando un propietario comunique su intención de iniciar la actividad, conviene comprobar los siguientes puntos:
- Fecha prevista de inicio.
- Fecha de la licencia o título turístico.
- Estatutos de la comunidad.
- Acuerdos anteriores sobre viviendas turísticas.
- Posibles prohibiciones registradas.
- Normativa autonómica y municipal.
- Necesidad de autorización expresa.
- Inclusión correcta del asunto en el orden del día.
- Cálculo de propietarios y cuotas.
- Redacción exacta del acuerdo.
- Resultado detallado de la votación.
- Certificación del acuerdo.
- Posible inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Normas de acceso y uso de zonas comunes.
- Revisión de las pólizas y responsabilidades implicadas.
Conclusión
Los pisos turísticos han dejado de ser únicamente un problema de convivencia. Desde abril de 2025 también plantean una cuestión documental: determinar cuándo comenzó la actividad, qué autorización necesita y cómo debe acreditarse. Para el administrador, la clave está en no improvisar.
Antes de responder, debe revisar las fechas, los estatutos, la documentación turística y los acuerdos comunitarios. Después tendrá que ordenar correctamente la junta, calcular las mayorías y dejar constancia precisa de lo aprobado. Porque ante un piso turístico, una pregunta aparentemente sencilla —“¿puede hacerlo?”— puede tener respuestas muy distintas según cuándo comenzó la actividad y qué documentos existan. Y en este ámbito, una fecha o una certificación mal interpretadas pueden acabar convirtiendo un conflicto de verano en un problema mucho más largo.
