El 1 de septiembre marca un cambio de ritmo en muchas comunidades de propietarios.

En los edificios de las ciudades, los vecinos regresan a su vivienda habitual después de varias semanas fuera. En las urbanizaciones de costa, montaña y otras zonas vacacionales ocurre exactamente lo contrario: numerosos propietarios recogen, bajan las persianas y cierran su segunda residencia hasta Navidad, Semana Santa o el verano siguiente.

Estos dos movimientos generan necesidades muy diferentes, pero coinciden en pocos días. Viviendas que vuelven a tener consumo de agua y electricidad, pisos que quedarán desocupados durante meses, zonas comunes que reducen su actividad y pequeñas incidencias del verano que deben resolverse antes de entrar en la rutina del otoño.

Para el administrador, septiembre no es simplemente el final de las vacaciones. Es el momento de comprobar cómo queda el edificio y preparar a la comunidad para la siguiente etapa del año.

Dos movimientos opuestos dentro de una misma comunidad

Durante los últimos días de agosto y los primeros de septiembre pueden darse simultáneamente estas situaciones:

• Propietarios que regresan a su vivienda habitual.
• Propietarios que cierran su segunda residencia durante varios meses.
• Inquilinos de temporada que abandonan el edificio.
• Nuevos arrendatarios que se incorporan para el curso académico o laboral.
• Viviendas que recuperan su ocupación normal.
• Urbanizaciones que pasan de estar llenas a permanecer prácticamente vacías.
• Piscinas, jardines y servicios estacionales que reducen horarios o cierran.
• Proveedores que modifican su frecuencia de trabajo.
• Averías del verano que todavía no se han reparado definitivamente.

Esta transición afecta a la seguridad, el mantenimiento, los consumos y la gestión de posibles siniestros. Por eso, una buena actuación del administrador debería comenzar con dos comunicaciones diferentes: una dirigida a quienes se marchan y otra a quienes regresan.

Para quienes cierran su segunda residencia

Cerrar una vivienda durante meses exige algo más que apagar las luces y cerrar la puerta. Una pequeña fuga, una ventana mal asegurada o un electrodoméstico conectado puede provocar daños que no se detecten hasta mucho tiempo después. Cuando finalmente aparece una mancha de humedad en otra vivienda, localizar al propietario y acceder al inmueble puede convertirse en un problema.

Revisar agua, electricidad y aparatos conectados

Antes de abandonar la vivienda conviene comprobar:

• Que no existen grifos goteando.
• Que las cisternas funcionan correctamente.
• Que los latiguillos de lavabos, fregaderos y electrodomésticos están en buen estado.
• Que la lavadora y el lavavajillas no tienen agua acumulada.
• Que no quedan aparatos innecesarios conectados.
• Que frigorífico y congelador quedan vacíos si van a desconectarse.
• Que no se dejan cargadores, regletas o pequeños electrodomésticos enchufados.

Cuando la instalación lo permita, puede ser recomendable cerrar la llave de paso privativa del agua. En viviendas con calefacción, climatización, alarmas u otros sistemas que deban permanecer activos, el propietario debería seguir las indicaciones del instalador y no desconectar indiscriminadamente todos los suministros. Tampoco debe manipular válvulas, cuadros o llaves generales de la comunidad.

Cerrar ventanas, terrazas y toldos

Una tormenta de otoño puede encontrar una vivienda vacía durante meses. Por eso es importante revisar:

• Ventanas y puertas exteriores.
• Toldos y sombrillas.
• Mobiliario de terraza.
• Macetas y jardineras.
• Desagües de balcones.
• Persianas y contraventanas.
• Objetos que puedan caer a la vía pública o a otra propiedad.

No deberían dejarse toldos extendidos ni objetos ligeros expuestos al viento. También conviene retirar hojas, tierra o suciedad de los desagües privativos para evitar acumulaciones de agua. Si una terraza presenta filtraciones, baldosas sueltas o problemas en un sumidero, es mejor comunicarlo antes de cerrar la vivienda.

Evitar que la ausencia resulte demasiado evidente

Una vivienda cerrada no debería mostrar señales innecesarias de abandono. La Guardia Civil recomienda, durante las ausencias prolongadas, pedir la colaboración de una persona de confianza para recoger el correo y comprobar periódicamente el estado de la vivienda. También aconseja evitar que la casa exteriorice claramente la ausencia de sus ocupantes. Consejos para la prevención de robos en domicilios de la Guardia Civil.

Esto no significa que la comunidad deba controlar el interior de las viviendas. El propietario puede designar a un familiar, vecino o persona de confianza para realizar comprobaciones ocasionales. El administrador debería disponer, al menos, de un teléfono y un correo actualizados para localizar al titular si ocurre una emergencia.

Facilitar un contacto para situaciones urgentes

Cuando una vivienda permanecerá cerrada durante varios meses, es conveniente que el propietario comunique un teléfono operativo, una dirección de correo que revise habitualmente, una persona de contacto alternativa, si existe alguien autorizado para acceder a la vivienda, y el teléfono de la aseguradora o asistencia del hogar, si considera oportuno facilitarlo.

La entrega de una llave al administrador no es obligatoria ni debería darse por supuesta. Si el despacho ofrece un servicio de custodia, tendría que existir una autorización expresa, un sistema seguro de identificación y un protocolo que determine quién puede utilizarla y en qué circunstancias. En la mayoría de los casos resulta más sencillo designar a una persona cercana que pueda desplazarse al inmueble.

No dejar problemas pendientes dentro de la vivienda

Una pequeña mancha de humedad, una bajada de presión o un olor extraño pueden parecer asuntos menores el último día de vacaciones. Sin embargo, durante varios meses de ausencia pueden convertirse en un siniestro importante.

Antes de marcharse, el propietario debería comunicar:

• Humedades recientes.
• Fugas o goteos.
• Problemas en bajantes.
• Ruidos en instalaciones.
• Daños en ventanas o fachadas.
• Olores procedentes de desagües.
• Fallos eléctricos.
• Deficiencias que puedan afectar a otros inmuebles.

La Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a mantener en buen estado su vivienda y sus instalaciones privativas para no perjudicar a la comunidad o a otros propietarios. También debe permitir la entrada cuando sea necesaria para determinadas reparaciones o actuaciones relacionadas con el inmueble. Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9. Una vivienda cerrada durante meses sigue formando parte del edificio y puede ser el origen o el punto de acceso necesario para resolver una avería.

Revisar el seguro de la segunda residencia

No todas las pólizas tratan de la misma forma las viviendas habituales, las segundas residencias y los inmuebles desocupados durante periodos prolongados.

Antes de cerrar, conviene comprobar:

• Si la vivienda está declarada correctamente como segunda residencia.
• Si existen condiciones relacionadas con periodos de desocupación.
• Qué medidas de seguridad exige la póliza.
• Cómo se cubren los daños por agua.
• Si existen límites para joyas u objetos de valor.
• Si dispone de asistencia urgente.
• Quién puede abrir la vivienda en ausencia del propietario.
• Cómo se comunica un siniestro desde otra ciudad.

No debe darse por hecho que el seguro de la comunidad cubrirá los daños del interior de una vivienda. La póliza comunitaria y el seguro particular protegen intereses y riesgos diferentes, aunque puedan intervenir en un mismo siniestro.

La Ley de Contrato de Seguro establece el deber de comunicar las circunstancias declaradas que agraven el riesgo cuando sean relevantes en los términos previstos legalmente. Por eso, si cambia el uso de la vivienda o pasa a permanecer desocupada en condiciones distintas de las declaradas, conviene consultarlo con la aseguradora. Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, artículo 11.

Para quienes regresan a su vivienda habitual

La otra cara de septiembre son los propietarios que vuelven a casa después de varias semanas fuera. La tentación es dejar las maletas y recuperar inmediatamente la rutina, pero los primeros minutos deberían dedicarse a comprobar el estado del inmueble.

Hacer una inspección antes de ponerlo todo en marcha

Al entrar en la vivienda conviene revisar:

• Si existen olores anormales.
• Si hay manchas de humedad en techos y paredes.
• Si el suelo está mojado o levantado.
• Si aparecen señales de entrada forzada.
• Si ventanas y puertas se encuentran como se dejaron.
• Si el cuadro eléctrico presenta alguna anomalía.
• Si hay agua alrededor de electrodomésticos o sanitarios.
• Si se escuchan ruidos continuos en tuberías o instalaciones.

Si se detecta olor a gas, humo, agua acumulada o indicios de entrada no autorizada, no se debería actuar como si nada hubiera ocurrido. Será necesario evitar riesgos, contactar con el servicio correspondiente y documentar la situación.

En caso de posible robo, las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad recomiendan no entrar o no tocar objetos que hayan podido ser manipulados, avisar a las autoridades y presentar la correspondiente denuncia.

Restablecer los suministros de manera ordenada

Si se cerró la llave privativa del agua, conviene abrirla de forma gradual y observar durante unos minutos las conexiones y aparatos.

También es recomendable comprobar los grifos, revisar la cisterna, poner lavadora y lavavajillas solo después de comprobar sus conexiones, verificar el frigorífico antes de llenarlo, restablecer calentadores o calderas siguiendo las instrucciones del fabricante, comprobar que los desagües evacúan correctamente, y avisar si aparecen malos olores persistentes en zonas comunes.

Abrir todos los suministros y marcharse inmediatamente puede hacer que una pequeña fuga permanezca varias horas sin ser detectada.

Comunicar los daños cuanto antes

Si aparece una humedad, un daño eléctrico o cualquier indicio de siniestro, hay que informar rápidamente al administrador y a la aseguradora correspondiente.

Es útil conservar:

• Fotografías del estado inicial.
• Vídeos de la fuga o avería.
• Fecha y hora en que se descubrió.
• Relación de bienes afectados.
• Datos de otras viviendas implicadas.
• Partes de bomberos, policía o servicios de urgencia.
• Facturas de actuaciones necesarias.

La Ley de Contrato de Seguro establece, con carácter general, que el siniestro debe comunicarse dentro de los siete días siguientes a haberlo conocido, salvo que la póliza conceda un plazo más amplio. También obliga a emplear los medios disponibles para aminorar sus consecuencias. Ley de Contrato de Seguro, artículos 16 y 17.

Esto significa que, ante una fuga, lo prioritario es cortar el agua, evitar que el daño continúe y avisar. No se debe esperar a determinar quién es responsable para adoptar las primeras medidas.

Lo que debe revisar el administrador en septiembre

La vuelta a la rutina también afecta al funcionamiento general del edificio.

Realizar una inspección de las zonas comunes

Después de un verano de uso intensivo, conviene revisar:

• Portales y puertas de acceso.
• Cerraduras, bombines y videoporteros.
• Ascensores.
• Puertas de garaje.
• Cuartos de contadores.
• Bombas y grupos de presión.
• Cubiertas y canalones.
• Sumideros y bajantes.
• Iluminación.
• Jardines y sistemas de riego.
• Piscinas y zonas deportivas.
• Mobiliario comunitario.
• Extintores y sistemas de seguridad.
• Daños provocados durante mudanzas o estancias vacacionales.

En zonas costeras también puede ser necesario comprobar los efectos del salitre y la humedad sobre barandillas, equipos metálicos e instalaciones eléctricas.

La Ley de Propiedad Horizontal atribuye al administrador la función de velar por el buen régimen de la finca y sus instalaciones, atender a su conservación y disponer las reparaciones y medidas urgentes, informando al presidente o a los propietarios. Ley de Propiedad Horizontal, artículo 20.

Adaptar los servicios al final de la temporada

En las comunidades de segunda residencia, septiembre puede suponer cambios en:

• Horarios de piscina.
• Servicio de socorrismo.
• Limpieza.
• Jardinería.
• Vigilancia.
• Conserjería.
• Recogida de residuos.
• Mantenimiento de instalaciones deportivas.
• Apertura de accesos secundarios.

Estos cambios deben ejecutarse conforme a los contratos y acuerdos de la comunidad.

No conviene reducir servicios automáticamente porque haya menos propietarios. Algunas instalaciones necesitan mantenimiento durante todo el año, aunque apenas se utilicen. Una piscina cerrada, un jardín con menos riego o una puerta secundaria bloqueada siguen requiriendo control y conservación.

Actualizar los datos de contacto

Septiembre es un buen momento para recordar a los propietarios la importancia de mantener actualizados:

• Teléfono.
• Correo electrónico.
• Domicilio para notificaciones.
• Cambio de titularidad.
• Persona de contacto en caso de emergencia.
• Datos del inquilino cuando resulte necesario para la gestión ordinaria.

Los datos deben solicitarse únicamente para finalidades relacionadas con la gestión de la comunidad y custodiarse de forma adecuada.

En una urbanización que quedará casi vacía, disponer de contactos actualizados puede ahorrar horas cuando aparece una fuga, una alarma o un daño por temporal.

Comprobar los accesos

Durante el verano circulan por la comunidad familiares, invitados, inquilinos, repartidores y proveedores. Al terminar la temporada conviene revisar:

• Llaves entregadas.
• Mandos de garaje.
• Códigos temporales.
• Tarjetas de acceso.
• Pulseras de piscina.
• Accesos de empresas externas.
• Llaves de cuartos técnicos.

No se trata de cambiar todas las cerraduras cada septiembre, sino de comprobar si siguen activos accesos que debían ser temporales. Cuando se utilicen códigos, puede ser aconsejable renovarlos de acuerdo con el sistema aprobado por la comunidad.

Cerrar correctamente la temporada de piscina

En las urbanizaciones vacacionales, la piscina suele ser el centro de la actividad estival. Su cierre requiere algo más que colocar una cadena en la puerta.

El administrador debería comprobar:

• Fecha de finalización del servicio de socorrismo.
• Tratamiento del agua durante los meses siguientes.
• Limpieza y retirada de mobiliario.
• Conservación de duchas y aseos.
• Protección de equipos.
• Cierre seguro del recinto.
• Inventario de daños.
• Incidencias ocurridas durante la temporada.
• Actuaciones necesarias antes del verano siguiente.

Las deficiencias detectadas en septiembre no deberían guardarse en una carpeta hasta junio. Es preferible presupuestarlas y ejecutarlas fuera de temporada.

Organizar las obras de otoño

Cuando disminuye la ocupación, algunas comunidades aprovechan para ejecutar trabajos que resultarían muy molestos durante el verano:

• Pintura de fachadas.
• Reparación de piscinas.
• Impermeabilización de cubiertas.
• Sustitución de tuberías.
• Trabajos en garajes.
• Poda y jardinería.
• Reparación de pavimentos.
• Renovación de puertas o cerramientos.

Antes de comenzar, el administrador debe comprobar los acuerdos adoptados, presupuestos, licencias, plazos y medios de contacto de los propietarios afectados.

Si una obra requiere entrar en una vivienda cerrada, la autorización y la coordinación deben gestionarse con antelación. No es recomendable esperar al día de inicio para descubrir que el propietario vive a cientos de kilómetros.

Un protocolo de septiembre para la comunidad

El administrador puede organizar esta transición en cinco fases.

1. Enviar una comunicación diferenciada

Un mensaje para quienes cierran su segunda residencia y otro para quienes regresan a su hogar habitual. Cada comunicación debe incluir recomendaciones concretas, teléfonos de incidencias y forma de contacto con el despacho.

2. Revisar el edificio

Inspeccionar zonas comunes, recopilar partes de proveedores y detectar reparaciones pendientes.

3. Actualizar contactos y accesos

Confirmar teléfonos, direcciones, mandos, llaves y códigos temporales.

4. Ajustar los servicios

Coordinar horarios y frecuencias con empresas de limpieza, piscina, jardinería, vigilancia y mantenimiento.

5. Preparar el otoño

Planificar obras, revisiones, renovaciones de contratos y actuaciones que deben estar terminadas antes de la siguiente temporada.

Lista de comprobación para el propietario que se marcha

Antes de cerrar la segunda vivienda:

• Revisar grifos, cisternas y latiguillos.
• Cerrar la llave privativa del agua cuando sea adecuado.
• Desconectar aparatos innecesarios.
• Vaciar frigorífico y congelador si se apagarán.
• Cerrar ventanas y accesos.
• Recoger toldos y mobiliario exterior.
• Limpiar desagües de terraza.
• Retirar alimentos y residuos.
• Comprobar la póliza del hogar.
• Facilitar un contacto actualizado.
• Designar una persona de confianza.
• Comunicar cualquier humedad o avería pendiente.
• Cerrar la puerta con llave.
• Evitar publicar la ausencia o hacerla excesivamente evidente.

Lista de comprobación para el propietario que regresa

Al volver a la vivienda habitual:

• Comprobar puertas y ventanas.
• Revisar techos, paredes y suelos.
• Detectar olores anormales.
• Abrir el agua de forma gradual.
• Revisar conexiones antes de usar electrodomésticos.
• Restablecer los equipos siguiendo sus instrucciones.
• Fotografiar cualquier daño.
• Cortar el suministro afectado si existe una avería.
• Avisar al administrador.
• Comunicar el siniestro a la aseguradora.
• No tocar nada si existen indicios de robo.

Septiembre también es un mes de prevención

El verano termina, pero los riesgos de la comunidad no desaparecen. Simplemente cambian. En los edificios de residencia habitual aumentan otra vez los consumos, el uso de ascensores, los repartos, las mudanzas y la actividad diaria. En las urbanizaciones vacacionales aparecen otros retos: viviendas cerradas, menor presencia de vecinos, servicios reducidos y necesidad de detectar rápidamente cualquier avería.

El administrador conecta estas dos realidades. Una comunicación enviada a tiempo, una inspección de las zonas comunes y un listado actualizado de contactos pueden evitar que una pequeña incidencia permanezca oculta durante meses.

La vuelta a la rutina no consiste únicamente en deshacer maletas. Para la comunidad, significa comprobar que quienes regresan encuentran el edificio preparado y que quienes se marchan pueden dejar su vivienda cerrada con seguridad hasta las próximas vacaciones.