En España son habituales los edificios de viviendas, algo que no sucede en otros países. En muchas ocasiones, cada piso tiene una propiedad diferente. Todo ello se regula en el Código Civil y en la Ley de la Propiedad Horizontal, donde se unen la propiedad individual y la compartida de los elementos comunes. Pero ¿cuáles son las causas de extinción de la propiedad horizontal? En este artículo se aborda este tema.

¿Qué es la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal es la copropiedad que se establece entre la totalidad de los propietarios de un inmueble que está dividido en pisos.

Todo lo relativo al régimen de propiedad horizontal se regula en el Código Civil (artículo 396). En esta disposición legal se establecen dos tipos de derechos.

• Derecho de propiedad exclusivo y singular. Es el que tiene cada propietario sobre uno de los elementos del inmueble. Es decir, sobre su piso, local, trastero, garaje o plaza de aparcamiento, por ejemplo.
• Derecho de propiedad conjunto e inseparable. Se trata del derecho de propiedad de los elementos comunes que se encuentran en el inmueble. En este caso, se habla del portal o portales, las escaleras, los buzones, los ascensores o los buzones, por ejemplo.

Mientras que el Código Civil establece los derechos de los propietarios, la Ley de la Propiedad Horizontal regula las relaciones de propiedad común. En ella se indica que cada propietario podrá disponer libremente de su derecho, pero en ningún caso podrá separar los elementos que lo conforman. Eso sí, la transmisión del disfrute no va a afectar a las obligaciones que se derivan del régimen.

¿Cuáles son las causas de extinción de la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal se establece en el momento en el que los propietarios reciben las llaves de su casa. Todos los edificios y conjuntos de estos edificios que se acogen a este régimen lo hacen a través de escritura pública. Y es una obligación inscribir esta última en el Registro de la Propiedad.

Pero ¿puede extinguirse la propiedad horizontal? La Ley de la Propiedad Horizontal regula este supuesto en su artículo 23. Ahí deja claro que solo puede finalizarse con la destrucción del edificio (a no ser que los propietarios determinen lo contrario) o por el hecho de que se convierta en una copropiedad o propiedad ordinaria.

La destrucción del edificio

Esta destrucción solo se reconocerá como producida cuando la reconstrucción supere el 50 % del valor de la finca en el momento en el que ocurre el siniestro, a no ser que este exceso quede cubierto por un seguro. Es decir, no hace falta que el inmueble se encuentre en ruina total. Simplemente con que tenga daños graves o defectos cuya reparación cueste más de la mitad de su valor ya es posible extinguir la propiedad horizontal.

En este caso, no se requiere que exista un acuerdo de la junta vecinal, ya que la extinción es automática.

Conversión en copropiedad o propiedad ordinaria

Este supuesto es mucho más sencillo de entender. La extinción se produce cuando:

• una persona adquiere la totalidad de la comunidad (los pisos, locales, garajes y trasteros que componen el inmueble);
• los miembros de la comunidad firman un acuerdo unánime por el que pasan a ser copropietarios en proindiviso de la totalidad de aquella.

El ordenamiento jurídico español se adelanta a los acontecimientos y deja claros los supuestos y las causas de extinción de la propiedad horizontal. Para evitar problemas, lo mejor es dejar en manos de profesionales el desarrollo de esta gestión. Así, en caso de que haya algo que se salga de lo habitual, se contará con un asesoramiento óptimo.