La modificación de los elementos comunes por unanimidad es una de las cuestiones más relevantes que pueden llegar a plantearse en el orden del día de las juntas de propietarios de una comunidad de vecinos.

De todas formas, este argumento jurídico tiene muchos más matices de los que a priori pueda parecer. Por eso, en las siguientes líneas, se procede a analizarlo pormenorizadamente.

Una decisión de gran importancia

Quienes se pregunten por qué esta determinación requiere el mayor apoyo por parte de los comuneros deben remitirse al artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este establece la necesidad de unanimidad para los acuerdos que, no habiendo sido regulados de una manera expresa por el artículo citado, modifiquen o aprueben reglas de los estatutos comunitarios o del título constitutivo de la propiedad.

Esta unanimidad conlleva la totalidad de los vecinos y, para ser considerada como tal, ha de comportar, asimismo, la representación de la totalidad de las cuotas de participación del edificio. Se trata de la regla de la mayoría más estricta y, por lo tanto, se reserva para las cuestiones de la convivencia en la finca que puedan resultar más conflictivas para sus propietarios.

En este sentido, es notorio que las modificaciones de los elementos comunes de un edificio pueden generar grandes controversias entre los comuneros. La evitación de estos inconvenientes justifica plenamente la adopción de la regla de la mayoría a la hora de aprobar cambios en estas áreas.

Hay que tener en cuenta que, en este aspecto, solo van a poder ser realizadas, como establece el artículo 7 de la LPH, las modificaciones que no constituyan alteraciones de la seguridad y la estructura de la finca o su estética exterior. En todo caso, no deben ser perjudicados los derechos de ningún vecino. Además, siempre ha de ser avisado de los cambios el representante de la comunidad de propietarios.

Modificaciones de elementos comunes sin unanimidad

Por último, cabe señalar que algunos cambios de los elementos comunes de la finca pueden hacerse efectivos sin unanimidad. Es preciso destacar que estos actos no son nulos de pleno derecho, sino, simplemente, anulables.

Esta naturaleza significa que pueden acabar adquiriendo validez en el caso de que, aunque no hayan sido aprobados por el quórum suficiente de la doble unanimidad, su aprobación por otro tipo de mayoría no haya sido impugnada durante el plazo estipulado. Dicho plazo abarca tres meses.

En definitiva, la modificación de los elementos comunes por unanimidad supone una garantía frente a determinados acuerdos que puedan lastrar el bienestar particular y general en un edificio. Afecta importantemente a la configuración del edificio, por lo que va a resultar imperativo que exista un consenso a la hora de abordar las actuaciones pertinentes.