Las servidumbres en las comunidades de propietarios son uno de los conceptos legales más importantes en relación con la convivencia en un edificio. Por ese mismo motivo, a lo largo del presente artículo van a tratarse los puntos más relevantes al respecto con detalle suficiente.

¿Qué son las servidumbres en las comunidades de propietarios?

Una servidumbre en comunidades de propietarios puede definirse como una pérdida o disminución de un derecho de propiedad, es decir, cuando uno es propietario de un inmueble, puede hacer con él lo que desee, excluyendo a los demás de su uso y disfrute. Sin embargo, cuando existe una servidumbre, tal derecho de exclusión se limita, y el propietario está obligado a ceder parte de su propiedad de forma temporal o permanente.

¿Qué son las servidumbres en la propiedad horizontal?

Puede decirse que existen muchos conjuntos de servidumbres diferentes. Sin embargo, el que aquí se trata es aquel que se aplica sobre las comunidades de propietarios existentes en una propiedad horizontal. Ella cuenta, evidentemente, con un régimen jurídico particular.

¿Cuándo debe permitirse una servidumbre?

La pérdida de propiedad es obligatoria y debe aceptarse cuando concurren los siguientes requisitos:

• Es imprescindible: es decir, no hay otra forma de hacer las cosas de mejor manera.
• Se hace por el bien mayor: de esta manera, la libertad individual de un propietario queda sometida al bien del conjunto.
• Es la mínima posible: la servidumbre siempre tiene que ser lo menos molesta posible.
• Hay posibilidad de pagar una indemnización: en algunos casos, para compensar las molestias, se introducen indemnizaciones.

Servidumbres más comunes en las comunidades de propietarios

Más allá de todo lo dicho hasta este punto, lo cierto es que la mejor manera de comprender aquello de lo que se está hablando es a través de ejemplos reales.

Servidumbre de paso de operarios y andamiaje

En ocasiones, para instalar un andamio en la fachada de la comunidad es preciso que los operarios pasen por dentro de algunas viviendas. Durante el tiempo estrictamente necesario para la instalación, los propietarios deben ceder y dar permiso a tal paso.

Servidumbre derivada de la instalación de un ascensor

Algunas veces, la mejor manera de que todos los propietarios del edificio disfruten de un ascensor es instalándolo invadiendo parte del patio privado de alguno de ellos. Si se cumplen los requisitos que arriba se han señalado, el propietario tendrá que vender forzosamente esa parte de su propiedad (recibiendo, por tanto, un precio a cambio).

Servidumbres de salidas de humos, instalaciones, desagües y conducciones

Se trata de una servidumbre de funcionamiento similar al de las anteriores. Si es estrictamente necesario instalar una salida de humos para el bien del conjunto de la comunidad, por ejemplo, cada propietario deberá ofrecer la mínima parte necesaria de su propiedad para que se lleve a cabo.

La servidumbre de paso

Más allá de todo lo dicho hasta este punto, lo cierto es que existe un tipo de servidumbre que requiere un análisis diferenciado, ya que es extraordinariamente importante: la servidumbre de paso.

Qué es una servidumbre legal de paso

Una servidumbre legal de paso, dentro del contexto de las comunidades de propietarios, es aquella que conlleva la necesidad de que el propietario de determinado inmueble (sea un piso o un garaje) permita que otras personas atraviesen parte de su propiedad.

Cómo se adquiere una servidumbre de paso

Hay diversos motivos que pueden llevar a la adquisición de este tipo de servidumbres. Los más comunes son:

• La existencia de unas obras que exigen que los operarios atraviesen una propiedad para terminar sus trabajos correctamente.
• La imposibilidad de acceder a una propiedad sin pasar por otra (esto es más común en el caso de los garajes).

Quién es el dueño de una servidumbre de paso

Toda servidumbre va irremediablemente ligada a una determinada propiedad, denominada “predio dominante“. Desde este punto de vista, una servidumbre no pertenece a una persona concreta, sino a todo aquel individuo que sea propietario del inmueble del que forme parte tal servidumbre.

Cuándo se pierde una servidumbre de paso

Un derecho de este tipo se pierde cuando deja de cumplirse alguno de los requisitos citados más arriba. Si terminan los trabajos, por ejemplo, desaparece inmediatamente la necesidad de que los operarios atraviesen determinadas propiedades.

Qué artículo habla de la servidumbre de paso

El art. 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de crear servidumbres en elementos privativos, siempre que sean “imprescindibles y requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes”.

En conclusión, ya se puede afirmar que se conoce qué son exactamente las servidumbres en las comunidades de propietarios, así como su funcionamiento esencial. En todo caso, para estos supuestos nunca hay nada mejor que acudir a asesores especializados en temas jurídicos, ellos son los que conocen todos los rincones de la legislación de manera suficientemente concreta.