Gastos comunes en una comunidad de propietarios
Un repaso a informaciones clave sobre este tema de los gastos comunes en una comunidad de propietarios.
¿Qué son los gastos comunes en una comunidad?
Son los que se tienen que afrontar entre todos los vecinos.
¿Cuáles son los gastos comunes de una comunidad de propietarios?
Según indica la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 3 b), se distribuyen entre los propietarios en función de la cuota de participación de sus viviendas o locales.
Estos propietarios están obligados por ley:
- A contribuir a pagar los gastos generales que garanticen el mantenimiento del edificio.
- A pagar gastos relacionados con servicios, cargas y responsabilidades colectivos.
La cuota a pagar será proporcional a la participación del inmueble en el total que corresponde al edificio.
¿Qué entra o qué incluye?
Los miembros de las comunidades de propietarios están obligados a pagar:
- Las cuotas comunes.
- Pagos de obras necesarias, también basándose en la cuota de participación de cada vivienda o local. En el caso de que la comunidad no tenga fondos suficientes para pagar estas obras, se aprobaría una derrama.
Cómo se reparten los gastos de una comunidad de propietarios
La gestión de las comunidades se basa en el reparto de gastos.
Cuota de participación
Todos los propietarios deben pagar los gastos de la comunidad en función de su cuota de participación, que se establece:
- En la escritura del edificio.
- En las escrituras de propiedad individuales de cada piso.
Cláusulas de la escritura de obra nueva y división horizontal
En la escritura de obra nueva y división horizontal se pueden contemplar cláusulas que excluyan a determinados locales o viviendas de algunos gastos.
Acuerdos de la comunidad de propietarios
La comunidad, en el momento de su constitución, puede establecer un reparto diferente por acuerdo unánime. Por ejemplo, aprobar un reparto de gastos de escalera a partes iguales.
Las plantas bajas pagan gastos de comunidad
Si los estatutos no señalan lo contrario, las plantas bajas tendrían que pagar:
- Gastos generales.
- Gastos extraordinarios. Si se refieren a las actuaciones necesarias para labores de mantenimiento del edificio.
El propietario puede negarse a pagar los gastos extraordinarios derivados de mejoras si el gasto supera tres mensualidades y no vota a favor.
En el caso de que uno de los propietarios o varios consideren que uno de los acuerdos tomados contradice los estatutos o la ley, puede acudir a los tribunales con el fin de impugnarlo. Para ello, debe estar al día en los pagos de las cuotas de la comunidad, salvo si el acuerdo fuese para variar o establecer cuotas de participación.
Jurisprudencia sobre modificación del sistema de reparto de gastos de una comunidad
Modificar el reparto de los gastos exige la unanimidad de los miembros de la comunidad, tal y como se contempla en las siguientes sentencias:
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife. Un acuerdo es nulo si resulta contrario a los estatutos y se adopta sin unanimidad.
- Sentencia del 15 de junio de 2018 de la Audiencia Provincial de Pontevedra. En el caso de que haya propietarios que deseen volver al sistema de reparto establecido en la escritura del edificio, se debe votar; y, si no se alcanza la mayoría, deberían impugnar el acuerdo, para lo que tienen un plazo de un año.
Gastos comunes vs. gastos ordinarios
A continuación, un resumen.
Gastos comunes
Son gastos que se cargan a los presupuestos de la comunidad por ser necesarios para el mantenimiento del edificio y no resultar susceptibles de individualización. Serían gastos de conservación y reparación.
Gastos extraordinarios
Se trata de gastos no periódicos con un importe que excede la cantidad prevista en los presupuestos para reparaciones comunes y gastos. Tienen que ser aprobados por la junta de propietarios. Por ejemplo, los de obras.
