impugnar acta comunidad
Comunidades de propietarios

Impugnar el acta en comunidad de propietarios

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Para la gran mayoría de personas de una comunidad de propietarios lo más normal es recibir una convocatoria para asistir a una Junta Ordinaria o contar con la documentación del informe anual de Presupuesto, Ingresos y Gastos.

Algunos vecinos no asisten a las juntas y conocen los acuerdos por medio de información publicada en el tablón de anuncios o por la copia del acta que se deposita en el buzón.

¿Cómo impugnar el acta si existe disconformidad con un acuerdo en la Comunidad de Propietarios?

En muchas ocasiones, te encuentras que se adoptan medidas o acuerdos que te afectan. Como establecer cuotas extraordinarias, autorizar instalaciones o servicios que no te gustan o un gran número de motivos que te afectan y que, si no intervienes para mostrar tu opinión, los demás vecinos pueden hacer valer la suya aunque no sea acertada.

Existe una norma que regula las Comunidades de Propietarios según la Ley 8/1999 de 6 abril de Propiedad Horizontal, que puede encontrarse en nuestra sección de ‘Legislación sobre Comunidad de Propietarios’ y que, en su artículo 18, explica cómo impugnar los acuerdos e interponer una demanda judicial como solución.

Proceso de impugnación

Acuerdos que se pueden impugnar

  • Aquellos que sean contrarios a la ley o estatutos de la comunidad de propietarios.
  • Que resulte lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  • Que suponga un grave perjuicio si algún propietario no tiene obligación jurídica para soportarlo o se considera que haya abuso de derecho.

Requisitos previos a la impugnación

  • Salvar el voto si se acude a la Junta de Propietarios. Si un vecino no está conforme con lo expuesto en la Junta lo normal es acudir para efectuar su voto en contra.
  • Si no acudimos a la Junta, podemos realizar una comunicación fehaciente de la discrepancia o escrito de oposición dentro de un plazo de treinta días naturales desde que tenemos notificación del acuerdo. Este requisito es muy importante si tenemos en cuenta el recuento de votos según el artículo 17.1 LPH.
  • Se debe estar al corriente de pago o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Son numerosas las sentencias en las que se desestiman las impugnaciones por no estar al corriente de pago.

Plazo para impugnar

El plazo que la ley concede es distinto según cuál sea el defecto del mismo. 

  • Tal y como dispone el apartado tercero del artículo 18, si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos el plazo es de un año.
  • Si el acuerdo es gravemente perjudicial para la Comunidad o para un vecino o ha sido adoptado con abuso de derecho, el plazo que se contempla para impugnar el acta es tres meses

23 comentarios en “Impugnar el acta en comunidad de propietarios

  1. Enrique Rodriguez-Bronchu Orts dice:

    El no haber sido convocado a la Junta de copropietarios, me da derecho a impugnar la Junta y por tanto la nulidad de los acuerdos adoptados.?

  2. Hola Enrique,

    Sí, el propietario tiene que ser convocado y el no hacerlo puede ser causa de nulidad sobre todo por la indefensión que se le ha generado.

    Saludos

  3. Miguel Pérez García dice:

    En mi comunidad se ha instalado la puerta de entrada al portal sin la aprobación de la Junta de Propietarios, la instalaron por cuenta y riesgo del algún/algunos vecinos. Ante mi disconformidad, convocan una Junta General Extraordinaria para el día 10.10.2019, que me comunican hoy por correo electrónico, ya que no resido allí habitualmente, en el que el Primer Punto del Orden del Día es : Aprobación de trabajos de retirada y sustitución de puerta del portal. Mi duda es que como se van a aprobar unos trabajos que se han hecho ya, a posteriori, y haciendose sin la aprobación de la Junta de Propietarios. Sería posible impugnar el acta de la Junta del día 10.10.19 por este motivo?

    La puerta se colocó el pasado 30.08.2019, y como ya le he dicho sin la aprobación de la Junta de Propietarios.
    Se que tendrá mucho trabajo, pero si es posible y me puede contestar antes del citado día 10, que es la Junta, se lo agradecería.

    Muchisimas gracias

    Fdo. Miguel Pérez.

  4. Buenos días Miguel,

    Sí, podría impugnarse. Pero hay que tener en cuenta que el procedimiento de impugnación es de carácter judicial, es decir, requiere la presentación de una demanda con abogado y procurador (lo que conlleva el consiguiente gasto de partida), así como la concurrencia de una causa de impugnación que ha de ser valorada jurídicamente.

    A veces, ni concurre dicho tipo de causa y/o no merece la pena plantearla.

    En el caso de marras entiendo que, de producirse la aprobación de la asamblea de la intervención realizada, va a resultar muy difícil poner de manifiesto ante Su Señoría la concurrencia de una circunstancia contraria a la Ley, a los estatutos o a los derechos de la comunidad o del impugnante (que son las causas que permiten articular este procedimiento de impugnación). Por lo que para valorar la inicial viabilidad de dicha impugnación, habría que esperar al resultado de la votación del día 10 de Octubre.

    Un saludo

  5. Ana Ibarguen dice:

    Buenos días,

    El administrador de nuestra Comunidad informó en junio de este año que se iba a dovolver a cada propietario una cantidad devengada del resultado de las cuentas a 31.12.2018. Ante nuestra sorpresa, informó que la cantidad correspondiente a una vivienda nuestra que se vendió en enero de 2019, se la iba a entregar al propietario actual y no a nosotros que seguimos perteneciendo a la Comunidad porque somos propietarios de otra vivienda. Ante nuestra reclamación por este hecho, insiste en que ésto debe ser así. Entendemos que, si no siguiéramos siendo propietarios de otra vivienda en ese edificio, ésto pudiera ser la manera de proceder, pero nos resistimos a que el nuevo propietario reciba el dinero que nosotros hemos pagado. En Septiembre se convocó Junta y en el acta de la misma se dice que por votación de los vecinos esa cantidad se le va a dar al nuevo propietario. Esto no es cierto, esa votación no existió. El Administrador dice que para recuperar ese dinero nos lo tendría que dar el nuevo propietario que, no entendemos por qué, se niega a hacerlo. Mi consulta es ¿qué podemos hacer ante este abuso de poder por parte del Administrador?. Muchas gracias.

  6. Buenos días,

    El administrador está actuando correctamente. La cantidad sólo es líquida y reclamable a partir de la fecha en la que la junta de propietarios lo aprueba y sólo por quien es propietario en ese momento, es decir, le corresponde al nuevo propietario de la vivienda.

    De hecho, el vendedor podía haber incrementado el precio de la venta en función del fondo acumulado por la comunidad de propietarios. Si no lo hizo, perdió la oportunidad de resarcirse de él en ese momento. La comunidad actúa correctamente devolviendo su fondo, si así lo acuerda, a sus propietarios y no a terceros que ya no son propietarios del inmueble.

    Respecto a la reclamación, de existir causa para ello, debería ejecerse contra el comprador.

    Un saludo

  7. Marina dice:

    Buenas. En mi comunidad somos 10 vecinos. Pues de los 10 solo 3 acudieron a la Junta. En esta se ha aprobado bajar cuota de comunidad, poner un seguro y una extra o refuerzo como lo llama la administradora del doble de la cuota ordinaria en junio. Yo me pregunto si esto es legal y si podemos yo y dos vecinos más impugnar ese acuerdo. Gracias

  8. Buenas Marina,

    Partimos de que la convocatoria fue remitida correctamente a todos los propietarios y que acudieron a la misma los que quisieron, y no acudieron los que lo desearon. Todos en el ejercicio de sus derechos.

    En segunda convocatoria, los acuerdos son válidos asista el número de propietarios que asista. De manera que, las medidas que se adoptaron en la junta dentro ese contexto que describo, no revisten en principio ilegalidad alguna y pueden ser aprobadas.

    Por tanto, e insisto, de no revestir ilegalidad alguna, como parece, los ausentes no tendrían derecho a impugnar los acuerdos.

    Recordar que el proceso de impugnación tiene carácter judicial, que requiere intervención de abogado y de procurador, y que tiene que existir un motivo de impugnación para que la misma prospere.

    Un saludo

  9. Mertxe dice:

    Puedo impugnar un acta si no pone los nombres que hemos votado?quieren hacer una fachada ventilada y nos sale a cada vecino 18.000 mil euros!el administrador solo dice que la obra es necesaria y el arquitecto solo a pasado por un par de casas para verles el balcon de 32 vecinos que somos!! Me tiene que enseñar algo donde diga que la obra es necesaria? O le tengo que creer por lo que diga de boca??

  10. Mertxe dice:

    Si los balcones tienen cerramientos (ilegales) les tenemos que pagar nosotros la obra interior?yo creo que el momento que cierras el balcón la obra interior le corresponde al propietario no a la comunidad estoy en lo cierto?Gracias

  11. Buenas tardes,

    Con respecto a tu primera consulta y sin entrar en la naturaleza o razón del asunto, para que el derecho a impugnar se pueda mantener es necesario que el propietario asistente haya votado no y manifestado su voluntad de impugnar el acuerdo.
    De no haberse hecho constar el voto en contra en el acta y haberse formulado, será necesario solicitar la rectificación formal al secretario en este sentido, a fin de preservar incólume este derecho a impugnar.

    Centrándonos en la segunda consulta, entiendo que si el espacio cerrado ha sido perjudicado por el mal estado de un elemento o instalación comunitaria, será la comunidad la que tenga que responsabilizarse de este tema.
    Si no hay una causa imputable a la comunidad, no será responsable de la misma.

    Un saludo

  12. Jesús dice:

    En mi comunidad en junta de vecinos han decidido prohibir el uso de la piscina comunitaria a las viviendas vacacionales. No existen estatutos y se aprobo por mayoría simple. ¿se puede inpugnar? ¿cual sería el procedimiento?

  13. Hola Jesús,

    Si, el acuerdo es impugnable y, en mi opinión, es manifiestamente ilegal.

    El procedimiento de impugnación es judicial y requiere la presentación de una demanda con letrado y procurador.

    Saludos

  14. Josefa Maria dice:

    Se puede impugnar el acuerdo de limitar los pisos turísticos, teniendo en cuenta que hay los 3/5 que contempla la ley, pero que atenta contra mis intereses pues yo quiero destinar una habitación de mi casa a este fin

  15. Buenas tardes,

    La posibilidad de limitar el uso de las viviendas como turísticas, es obvio que tiene que afectar los intereses de los integrantes del inmueble. La posibilidad de adoptar estas medidas conlleva ese efecto. En principio, esa afectación por sí misma no podría fundamentar la impugnación del acuerdo si, por una parte, se ha cumplido con las exigencias formales de la Ley y, por la otra, no hay otra causa concurrente que pueda fundamentarla a través de la correspondiente demanda.

    Saludos

  16. Txio dice:

    Hola, somos propietarios desde hace 3 años y medio de un piso. El edificio tiene 7 plantas y en cada planta hay 3 pisos. En cada entre planta hay una sala de una superficie de 2 metros cuadros que eran las antiguas salas donde se depositaba las basuras. En el 2018 en junta general en ruegos y preguntas se indicó la sugerencia del uso de dichas salas con sistema rotatorio para que todos pudieras disfrutar de las mismas. En esa junta es donde fuimos conscientes de dichos habitáculos y de que ya existían vecinos que estaban haciendo uso privativo de las mismas. El administrador de fincas ha dilatado la situación hasta la siguiente junta general en el 2019 en la que dichos usuarios indican que en una junta en el año 1995 se asignaron esas salas a dedo a ciertos vecinos y que consta en la acta. No está escriturado. Que puedo hacer para adquirir el derecho de uso y disfrute de esa sala a modo de trastero como hacen los antiguos comuneros?. Puedo impugnar o revocar esa supuesta acta de 1995?. Que me aconsejáis? Gracias por todo.

  17. Hola Txio,

    Entendemos que ese uso asignado a determinados propietarios en el año 1995, y de haber sido autorizado en aquel entonces por unanimidad, solo vinculará a aquellos propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo.
    Al no haberse inscrito en el registro de la propiedad, no afectará a terceros adquirentes de buena fe, que parece ser tu caso.
    Deberá solicitar que el asunto sea tratado expresamente en la siguiente junta de propietarios para que se regule, por ejemplo, un uso rotatorio para todos los propietarios y no sólo para los que lo fueran en 1995.
    De no ser posible, la única vía será la intervención de un juez mediante la correspondiente demanda.

    Saludos

  18. Juan J. Carabante dice:

    Juan dice: Si después de asistir y votar a favor de unas obras y un préstamo comunitario para pagar esta veo que los precios son excesivos y el presidente está sospechosamente de acuerdo con el administrador y la empresa, podemos impugnar o denunciar este abuso de poder.
    Gracias.

  19. Hola Juan,

    No. Las decisiones de una junta se sustancian en el mismo acto de la misma. La impugnación, que es un procedimiento judicial, sólo es posible en estos tres casos que reseña el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal:

    a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

    b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

    c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

    No parece que el acuerdo entre el presidente y el administrador de fincas pueda suponer un motivo de impugnación.

    Por otra parte, sólo podrán impugnar aquellos propietarios que hayan votado en contra del acuerdo o no hayan asistido a la junta en la que se adoptó el acuerdo.

    Un saludo

  20. Covadonga dice:

    En junio del 2019 se aprobó en acta por mayoría el arreglo del tejado. Cuando comenté que se pagaría por coeficiente, pararon el proceso. A día de hoy tengo mi casa llena de goteras…cada vez que llueve tengo que poner recipientes para el agua que gotea del tejado. Se niegan a pagar por coeficiente a pesar de que la administradora les ha dicho que estoy en mi derecho. Que puedo hacer??? Es un edificio antiguo, tengo miedo que pase algo…

  21. Hola,

    El criterio de distribución del gasto es el del coeficiente, salvo que por unanimidad se adopte otro distinto. Por tanto, tienes razón en lo que solicitas.
    Si por medio de la junta de propietarios no lo consigues sólo tienes dos posibilidades a nuestro juicio:

    A) Impugnar judicialmente el acuerdo por el que se niega la reparación y/o se impone un criterio de distribución de gastos distinto al del coeficiente.

    B) Requerir a la comunidad, comunicándole fehacientemente (por ejemplo, mediante un burofax dirigido al presidente o al administrador de fincas colegiado) la necesidad de realizar la reparación, concediéndole un plazo para ello. En el mismo deberá indicar que si la obra no es ejecutada en ese periodo de tiempo, la realizarás tú y, posteriormente, reclamarás a la comunidad, los gastos que te suponga.

    Un saludo

  22. Gelo dice:

    Buenos días.

    Mi comunidad de garajes se constituyó hace 8 años. Se contrató a un asesor para que solicitase un CIF a Hacienda y para que el libro de actas se registrase en el Registro de la Propiedad de mi localidad.
    Posteriormente a ese registro, se realizó la primera junta de la comunidad unos días después. En ella se aprobaron por unanimidad tanto la constitución de la comunidad como los estatutos. (Ese día, de 26 propietarios sólo se ausentaron 4 en la junta de constitución, por lo que hubo 22 votos a favor y cero en contra).

    Esos estatutos aprobados por unanimidad establecen que los gastos comunes se pagan a partes iguales entre todos los propietarios, independientemente del tamaño de las parcelas, es decir, todos pagamos la misma cuota mensual.

    ¿Es esto legal? ¿Podría alguno de los propietarios que votó a favor hace 8 años pedir ahora una cuota mensual en función de los porcentajes de participación? ¿Podría un nuevo propietario negarse a pagar la cuota equitativa que pagamos ahora alegando que no él no votó en la junta que aprobó esos estatutos? ¿Podría la comunidad registrar esos estatutos en algún organismo público para darle más fuerza legal y evitar fururos problemas entre los vecinos?

    Espero puedan resolver mis dudas.

    Muchas gracias.

  23. Buenos días,

    El acuerdo adoptado por unanimidad, de repartir las cuotas a partes iguales, afecta a todos los propietarios que lo eran en el momento en que se adoptó.
    El problema puede generarse, efectivamente, cuando un tercer adquirente de buena fe compra una plaza sin que pueda conocer el acuerdo adoptado en su día porque, por lo que parece deducirse de la comunicación que se nos cursa, esos estatutos no están inscritos en el Registro de la Propiedad.
    Es en dicho registro donde deben inscribirse esos estatutos para que ese tercer adquirente pueda conocer su contenido, en virtud de la publicidad que dicha inscripción genera.
    De no estar inscrito, cualquier nuevo propietario a los que nos referimos podría solicitar la aplicación de los coeficientes, como criterio de distribución de las cuotas, y bastaría la mayoría simple para aprobar la aplicación de este criterio.

    Un saludo

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