En este post Antonio Rojo da respuesta a una duda planteada por uno de nuestros lectores en torno a la reclamación de daños y perjuicios por haber realizado obras sin autorización en su vivienda.

A un propietario que ya ha vendido su vivienda y que sin autorización realizó obras en su ático eliminando muros que sujetaban el tejado ¿Se le pueden reclamar daños y perjuicios? ¿Y tiene fecha de prescripción?

Respuesta de Antonio Rojo

La realización de obras en zonas comunes sin la autorización de la comunidad es una falta susceptible de ser denunciada ante los tribunales a fin de revertirlas, recuperar el estado original y solicitar indemnización por daños y perjuicios.

También cabría presentar denuncia administrativa ante el Ayuntamiento si se hubiera vulnerado alguna norma urbanística y/o constructiva, en cuyo caso, además de revertir las obras realizadas, se podría imponer una sanción económica.

En el supuesto de que dichas obras hayan ocasionado daños de cualquier tipo, el promotor de las mismas incurriría en responsabilidad, incluso penal, independientemente de que contara o no con la autorización de la comunidad, siendo necesario acreditar que esos daños han tenido su origen en las obras en cuestión. Por ello, habría que comunicar la ocurrencia del siniestro a la compañía aseguradora del edificio para que elaborara el correspondiente informe pericial.

Tanto en el caso de ejercer acciones judiciales como en el de acometerlas por la vía administrativa, es muy importante verificar que no se hayan superado los plazos de prescripción de la infracción, el cual es de entre 4 y 15 años, dependiendo de la comunidad autónoma, para la vía administrativa, y de 1, 5 ó 30 años años (artículos 1968, 1964 y 1963 del Código Civil, respectivamente) para la judicial, según se trate de reclamación de daños (1 año), de acciones personales para la eliminación de obras no autorizadas en zonas comunes (5 años) o de acciones reales para recuperación de zonas comunes (30 años). Señalar que existe discrepancia jurisprudencial en cuanto a la aplicación de los plazos de 5 ó 30 años para el plazo de prescripción de acciones contra obras no autorizadas, por lo que este extremo quedaría sujeto al criterio del tribunal juzgador, llegado el caso.

En principio, se actuaría contra el actual propietario ya que este, al adquirir la vivienda, asume todas las responsabilidades del vendedor frente a la comunidad, sin perjuicio de las posteriores acciones que pudieran corresponder al comprador contra el anterior propietario.