Este artículo lo firman Jesús Grau y Carles Subirà, compañeros en Finques Feliu para el blog de Brokalia. En él  se aborda cómo aprobar un presupuesto en comunidades de propietarios/as.

La comunidad de propietarios/as es un ente sin personalidad jurídica que agrupa a las personas físicas o jurídicas (empresas) que tienen la propiedad exclusiva de elementos privativos (viviendas, locales, oficinas etc.) y son copropietarios de elementos comunes (jardines, terrazas, fachadas, etc.).

Este colectivo debe tomar decisiones sobre el edificio y sus diferentes elementos. Con este objetivo los propietarios se reúnen en la junta y tras deliberar votan qué propuestas se adaptan más a mejorar el edificio.  Hay dos importantes relacionadas con el voto:

• En la junta únicamente pueden votar propietarios/as sin deudas con la comunidad.
• Tampoco pueden votar inquilinos/as.

Pasos para pedir varios presupuestos

En Finques Feliu lo tenemos claro: administrar dinero ajeno obliga a quién lo hace a ser transparente y escrupuloso

Las acciones a las que una comunidad de propietarios/as da luz verde pueden ser muy distintas: mejorar la fachada, hacer obras de accesibilidad, autorizar la construcción de un trastero por parte de un propietario/a, aprobar la contratación de un seguro para la comunidad, etc.

Ahora bien, todas las que consistan en realizar obras de elementos comunes  requerirán un desembolso económico debido a que para hacerlas la comunidad tendrá que contratar a profesionales externos. Por ello, la comunidad debe aprobar un presupuesto anual en la junta ordinaria obligatoria una vez al año.

Pedir varios presupuestos y entregar una copia de los mismos a cada propietario

Para una misma actuación es imperativo que se pidan varios presupuestos, aunque lo cierto es que no hay límite legal.

Imaginemos que se pudiera pedir solo un presupuesto, hacerlo sería algo totalmente incorrecto porque se obligaría a elegir la única alternativa. De optar por pedir solo dos un poco sería lo mismo -a poco que una de las dos alternativas fuese mucho más cara la elegida sería la opción barata-.

Hacer una comparación de presupuestos

No es suficiente con pedir varios presupuestos, debe hacerse una comparación rigurosa entre ellos para que todo propietario/a tenga claras las partidas de los mismos y cada coste adicional.

Quizá parezca que lo anterior es de sentido común. Ahora bien, hay que tener muy presente que todas las personas tenemos un sesgo: elegir el presupuesto más barato.

Por eso recomendamos a la junta:

• Ceñirnos a qué queremos hacer
• Elevar la concreción de la petición a la empresa que ha de acometer la actuación
• Revisar atentamente el presupuesto en busca de errores en las operaciones matemáticas ¡No debes dar nada por seguro!

Una cosa que no suele mencionarse es la importancia de distinguir dos  conceptos.

• “Presupuesto de obra”: “el que recoge la obra que hemos pedido con los precios de cada constructora.
• Oferta de obra: es la propuesta que nos hace la constructora después de haber estudiado nuestra obra, con todas las circunstancias que, a su juicio, van a repercutir en el precio final que la comunidad va a tener que pagar (además de lo recogido en el presupuesto)”. Fuente: comunidades.com

En Feliu recomendamos la intervención del arquitecto técnico. A saber, en muchas ocasiones la comparativa de presupuestos es complicada, al no presupuestas exactamente lo mismo, en Feliu recomendamos siempre la intervención de un arquitecto o experto en Facility Management que ayude con la comparativa y a unificar criterios de evaluación del presupuesto. Es entonces cuando la comparativa se hace con las máximas garantías.

¿Cómo convocar la junta de propietarios/as?

Una vez que hemos entendido, por un lado, qué es una junta de propietarios/as, quién puede votar en ella y, por otro lado, abordado cómo:  pedir, presentar, revisar y discutir presupuestos llega el momento de explicar cómo convocar la Junta.

Para ello se debe:

• Comunicar su celebración –en un plazo de 9 días si es ordinaria y de como mínimo 3 si se trata de una junta extraordinaria-:

Hacerlo como establece el artículo 9.1 sección h que reza:  “el/la Secretario/a de la Comunidad es quien está facultado para comunicar la celebración de la Junta. Se debe hacer por todos los medios posibles, la entrega en mano de la convocatoria al propietario es fehaciente. Cabe añadir que la comunicación por correo electrónico también es legal “siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido (…)” de no poderse entregar en mano se debe usar el tablón de anuncios.

En la convocatoria deben constar:

• Día, lugar y hora de la reunión
• Orden del día: establecido por quien preside o en caso de que la reunión sea instada por un grupo de propietarios que sean como mínimo el 25%, ellos lo establecerán
• Una advertencia sobre el valor del voto de los propietarios ausentes: computa a favor de la propuesta votada
• Un listado de los departamentos con deudas con la comunidad

¿Quieres saber más sobre las Juntas de propietarios/as? En Feliu te lo explicamos.

Epílogo práctico: Cómo aprobamos una rehabilitación de fachada o aprobamos la contratación de un seguro

Las obras de mantenimiento tales como: fachadas, reparaciones de bajantes o cualquier otra competen a un acuerdo de la mayoría simple de propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación reunidos en junta ordinaria o bien extraordinaria.

Esa mayoría simple bastará para poder adoptar acuerdos de ejecución de obras de conservación o reparación. Los no asistentes, recibirán el acta y si no alegan voto en contra, se acogerán a la mayoría del acuerdo.

Con respecto al seguro comunitario, compete igualmente a la junta general de propietarios poder rescindir el contrato con la actual aseguradora (debe notificarse por escrito como mínimo con 30 días de antelación), así como el acuerdo para la contratación de una nueva. Basta la mayoría de propietarios asistentes a la reunión para adoptar el acuerdo del cambio del seguro.

Recomendamos hacer una buena comparativa de capitales, coberturas y precio de las primas.

Es muy importante definir y conocer muy bien el capital resultante del valor de la finca, teniendo en cuenta que el valor debe ser el valor de construcción o reconstrucción no el valor del mercado, pues el valor del mercado está formado por el valor del suelo más el valor de la edificación, y el suelo no es asegurable.