regimen propiedad horizontal
Comunidades de propietarios

Las bases del Régimen de Propiedad Horizontal

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Si estás pensando en comprarte un piso o si ya lo tienes, es importante que te informes de todos los derechos y obligaciones que representa tener una propiedad de este tipo. Conocer los puntos básicos del Régimen de Propiedad Horizontal te ayudará a comprender a qué te enfrentarás realmente cuando tengas que relacionarte con los otros propietarios de tu edificio.

¿Qué es la propiedad horizontal?

Esta figura jurídica regula las normas que organizan los inmuebles segregados de un edificio común. También regula la relación entre todos los propietarios y su organización a la hora de procurar el mantenimiento de los bienes comunes.

De esta manera, el derecho a la propiedad horizontal tiene en cuenta la propiedad sobre los elementos comunes en el edificio en cuestión, y todos los aspectos que son necesarios para el uso adecuado del piso.

Los elementos de la propiedad horizontal

Diferenciación componentes de la comunidad 

Uno de los factores básicos del régimen de la propiedad horizontal es la diferenciación de los distintos componentes que forman parte de una comunidad.

Elementos privativos y los comunes

  • Los elementos privativos son los determinados por la titularidad del propietario, como los pisos o locales.
  • Los elementos comunes de la propiedad son los elementos o servicios del edificio a los que recurren todos los vecinos para el uso y disfrute tanto de su bien privativo como del edificio en general. Entre los elementos comunes, podemos citar fachadas, balcones, ventanas, porterías, patios y ascensores.

Esta diferenciación entre los 2 tipos de elementos será importante de cara las coberturas del seguro de la comunidad.

El objetivo del Régimen de Propiedad Horizontal

El Régimen de la Propiedad Horizontal establece las distintas formas de copropiedad que tienen los propietarios de los pisos de un inmueble. Para ello, tiene en cuenta los elementos privativos, comunes y de copropiedad de un edificio. En otras palabras, te permite saber qué puedes hacer y qué no con cada elemento que forma parte del edificio donde se encuentra tu vivienda.

La nueva ley de propiedad horizontal

Mayor seguridad jurídica

La aplicación de la versión más reciente de este régimen de propiedad ofrece una mayor seguridad jurídica a la hora de gestionar las comunidades de propietarios. Entre otras cosas, implica que los trámites procesales para la ejecución de deudas serán más fáciles de realizar con éxito.

Cambios en la toma de decisiones

Asimismo, esta ley permite que la toma de decisiones en una comunidad sea más ágil, ya que reduce la necesidad de unanimidad a solamente casos excepcionales.

Facilidades para accesibilidad

Igualmente, hay que destacar que la versión más reciente de esta ley recalca el derecho de los discapacitados y mayores de 70 años a exigir las reformas que sean necesarias para facilitar el acceso al edificio, siempre que no representen más de 12 mensualidades ordinarias.

¿Quieres saber cómo se articula realmente la propiedad en una comunidad de propietarios? Conocer los principios básicos del Régimen de Propiedad Horizontal te ayudará a saber realmente cuáles son tus derechos y obligaciones dentro de tu edificio.

12 comentarios en “Las bases del Régimen de Propiedad Horizontal

  1. Hola, esta dentro de la ley que cuando alguien del edificio no pague expensas.. Esa deuda la afronten los que si pagan? Gracias

  2. Lo normal es proceder judicialmente contra los propietarios morosos, a fin de recobrar la liquidez que genera ese impago.
    Sin embargo, un acuerdo de junta podría permitir redistribuir la deuda entre todos los propietarios por, pongo por caso, la necesidad de afrontar una reparación urgente, o por cualquier otra causa que la asamblea estime.
    Cuestión aparte es que la asamblea considere, y apruebe la devolución de lo repercutido a los propietarios sin problemas de pago, una vez recuperada la deuda. También podría no acordar nada en este sentido y mantener ese dinero rescatado en el fondo de la comunidad.

  3. PERLA dice:

    Hola, buenas tardes,
    1 – quisiera saber en principio cuál es la ley vigente para los edificios de Propiedad Horizontal.
    2 – Las deudas x expensas q no han sido reclamadas legalmente, prescriben?.
    3 – Es obligatorio q la comunidad -antigua y pequeña- tenga normas o reglamento interno?. Muy agradecida.

  4. Conchi dice:

    Hola, tanto mi casa cómo la del vecino se meten la una en la otra , de manera que, de las tres plantas que hay, la planta tercera del tejado es mía y en la segunda y primera planta hay habitaciones de mi vecino que coinciden verticalmente debajo de mi tejado
    A la hora de arreglar el tejado, mi vecino tiene que pagar la parte proporcional ?????
    Muchas gracias

  5. Buenas tardes PERLA,

    La Ley vigente para edificios es la Ley de Propiedad Horizontal de 49/1960 de 21 de julio, que ha sufrido varias modificaciones.
    Las deudas que no han sido reclamadas legalmente prescriben dependiendo del año en la que dichas cuotas han sido emitidas, pero sin entrar en mayores detalles, el periodo actual de prescripción de cuotas emitidas por ejemplo en el año 2018 y siguientes, es el de cinco años.
    Como cualquier periodo de prescripción, se puede interrumpir por medio de una reclamación fehaciente (burofax, requerimiento notarial, etc.) o mediante la presentación de la correspondiente demanda.
    Y, respecto a tu última pregunta, no es obligatorio que la comunidad tenga normas o reglamento interno. En caso de no tenerlas, se regirá por sus estatutos, y de no tenerlos se regirá por la aplicación directa de la Ley de Propiedad Horizontal y por los acuerdos adoptados por la asamblea.

    Saludos

  6. Hola Conchi,

    Sí, además no sólo ese vecino. Todos los propietarios de la vivienda tendrán que abonar la parte proporcional al tratarse de un elemento común. El coste de la conservación de la cubierta debe ser sostenido por todos los vecinos que conformen la comunidad.

    Un saludo

  7. Lola dice:

    Mi hija es propietaria de un ático en Sevilla, donde vive. Le han aparecido humedades en la vivienda, en paredes que dan a la terraza.Y, aunque ha encargado repasar las juntas o lechada de todo el suelo y parte de las paredes de la terraza, (por entender que el mantenimiento de la misma es del propietario del ático) la humedad sigue existiendo. Nuestra duda: ¿Quién tiene que hacerse cargo de ese tipo de problema? ¿le corresponde a la Comunidad de propietarios?

  8. Brokalia Fincas dice:

    Buenas tardes Lola,

    Nuestra recomendación es que lo comente con el Administrador de Fincas. Si ha intentado realizar una reparación y las humedades persisten es posible que haya que realizar alguna intervención mayor, en tal caso, la comunidad de propietarios os puede ayudar (en base a lo que contemplen las escrituras en cuanto al mantenimiento de zonas comunes de uso privado). También puede recurrir al seguro de la comunidad que, en la mayoría de los casos, cubre los daños derivados de filtraciones, pero siempre y cuando quede reparada la causa origen que los provoca.
    En su caso, tras abrir parte en la compañía, enviarían un técnico (asistencia o perito) valorando sus daños y quedando pendiente su atención al arreglo del origen de las filtraciones. Esperamos haber resuelto sus dudas.

    Saludos

  9. Pilar dice:

    Buenas noches, alguien me puede orientar sobre estas inquietudes?

    Un terreno sin construir, puede ser incorporado en un Régimen de Propiedad Horizontal como bienes o zonas comunes?
    y Un terreno sin construir, que posee una restricción ambiental, por decir está en ronda de río, puede ser incorporado en un Régimen de Propiedad Horizontal como bienes o zonas comunes?.

    De acuerdo con lo estudiado, creo que en ambos casos, sí. Debemos partir de la base de la definición que trae la Ley 675 de 2001, sobre el Régimen de PH: «Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse». Sin embargo tendrá que tenerse en cuenta el uso permitido en el inmueble en particular, en el caso de la restricción ambiental. Auxiliooooooooooooooooooo alguien me puede orientar por favor?, gracias. Pilar

  10. Buenas tardes,

    Sí, en principio un terreno sin construir puede ser incorporado en un Régimen de Propiedad Horizontal tanto si posee la restricción ambiental como si no la posee, salvo que haya una norma de carácter medioambiental que lo impida.

    Saludos

  11. María López dice:

    Hola,
    Tenemos unos vecinos ruidosos, que se pasan, a propósito, con el volumen de la TV, portazos, voces, golpes en la cocina, etc, en horas nocturnas, aparte de que tienen mascotas a las que «estimulan» cada vez que llegan a deshora y otras lindezas. Esto provoca que otros vecinos que salen temprano para trabajar den su portazo de buenos días cuando se van.
    Hay algo que se pueda hacer o ley a la que se pueda hacer mención para intentar hacerlos razonar?
    Muchas gracias y un saludo

  12. Buenos días María,

    En primer lugar, te recomiendo que intentes corregir esta situación por la vía amistosa, es decir, trata de hablar con tus vecinos. Por otra parte, el administrador también podría mandar un circular poniendo de manifiesto la situación de molestias que se ocasionan.

    En segundo lugar, puedes denunciar la existencia de estas molestias ante la autoridad municipal. Dependerá del municipio, pero los resultados no suelen ser buenos ni rápidos. De manera que, no es la opción más recomendable.

    Por último, quedaría la posibilidad de ejercer la acción de cesación regulada en la Ley de Propiedad Horizontal. Esta cesación debería ser precedida por un requerimiento del presidente de la comunidad de propietarios y en ella se pediría el cese en la actividad que resulta molesta, ruidosa, etcétera.

    En caso de que este requerimiento no sea atendido, se debe celebrar una junta de propietarios con un punto expreso en el que se plantee el ejercicio de acciones y se debe presentar la consiguiente demanda en el juzgado para que sea la justicia la que intervenga en el asunto. Esta decisión se adopta por mayoría simple en el seno de la asamblea.

    Saludos

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