En este post Rafael del Olmo da respuesta a las dudas de uno de nuestros lectores referentes a los gastos comunes de una comunidad de propietarios.

Mi comunidad de garajes se constituyó hace 8 años. Se contrató a un asesor para que solicitase un CIF a Hacienda y para que el libro de actas se registrase en el Registro de la Propiedad de mi localidad.

Posteriormente a ese registro, se realizó la primera junta de la comunidad unos días después. En ella se aprobaron por unanimidad tanto la constitución de la comunidad como los estatutos (ese día de 26 propietarios sólo se ausentaron 4 en la junta de constitución, por lo que hubo 22 votos a favor y cero en contra).

Esos estatutos aprobados por unanimidad establecen que los gastos comunes se pagan a partes iguales entre todos los propietarios, independientemente del tamaño de las parcelas, es decir, todos pagamos la misma cuota mensual.

¿Es legal? ¿Podría alguno de los propietarios que votó a favor hace 8 años pedir ahora una cuota mensual en función de los porcentajes de participación? ¿Podría un nuevo propietario negarse a pagar la cuota equitativa que pagamos ahora alegando que él no votó en la junta que aprobó esos estatutos? ¿Podría la comunidad registrar esos estatutos en algún organismo público para darle más fuerza legal y evitar futuros problemas entre los vecinos?

Respuesta de Rafael del Olmo

El acuerdo adoptado por unanimidad de repartir las cuotas a partes iguales afecta a todos los propietarios que lo eran en el momento en que se adoptó.

El problema puede generarse, efectivamente, cuando un tercer adquiriente de buena fe compra una plaza sin que pueda conocer el acuerdo adoptado en su día porque, por lo que parece deducirse de la comunicación que se nos cursa, esos estatutos no están inscritos en el Registro de la Propiedad.

Es en dicho registro donde deben inscribirse esos estatutos para que ese tercer adquiriente pueda conocer su contenido, en virtud de la publicidad que dicha inscripción genera.

De no estar inscrito, cualquier nuevo propietario a los que nos referimos podría solicitar la aplicación de los coeficientes como criterio de distribución de las cuotas y bastaría la mayoría simple para aprobar la aplicación de este criterio.