escritura division horizontal
Comunidades de propietarios

¿En qué consiste la escritura de división horizontal?

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¿Quieres conocer con detalle cuáles son los elementos privativos y comunes de tu comunidad?

Solicitar la escritura de división horizontal del edificio te permitirá acceder a toda la información relativa a éste, entre otros datos.

¿Para qué sirve la escritura de división horizontal?

Como decíamos en la introducción, este documento se usa para establecer los elementos privativos y comunes de todos los propietarios de una misma comunidad, cuyos pisos están organizados en copropiedad. Es decir, proporciona una unidad jurídica para todo el edificio.

Es importante que tengas en cuenta que esta escritura también se aplica en los edificios de propiedad horizontal tumbada y en los conjuntos inmobiliarios. Es decir, aquellos en los que los pisos se construyen a lo largo o constituyen diversos cuerpos de edificaciones.

Además, se puede aplicar tanto en edificios ya existentes como en los que son solamente un proyecto o todavía están en proceso de construcción.

¿En qué consiste?

La escritura de división horizontal es un documento donde constan los estatutos constitutivos de la comunidad en el folio del inmueble y en tantos otros como entidades privativas existan.

Para que se lleve a cabo esta escritura, debe legitimarse la identidad de los otorgantes que tengan ya la escritura pública. Es decir, que no hayan comprado un piso futuro.

En la escritura se especificarán las características del edificio en su conjunto, así como sus elementos comunes y privativos, a los que se asignará una cuota que marcará numéricamente la participación de cada propietario en el total del inmueble.

Igualmente, es imprescindible la constitución de los estatutos de la comunidad, sobre todo cuando haya más de 4 propietarios en el edificio.

La licencia

Si se realiza la escritura de división horizontal de un edificio nuevo, será necesario recurrir a la licencia de obras para determinar los elementos privativos existentes.

En el caso de las edificaciones más antiguas, en las que se realiza este documento para declarar de manera legal su división horizontal, la ley no exige la presentación de la licencia de obras, aunque se recurre a ella habitualmente para tener la certeza que la división de una vivienda en varias se está realizando de manera adecuada.

La fiscalidad

Si se decide solicitar esta escritura para declarar la división horizontal en tu comunidad, deberéis tener en cuenta que tendréis que tributar por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados e inscribirla, si lo deseáis, en el Registro de la Propiedad.

En definitiva, solicitar la escritura de división horizontal de un edificio es la opción más adecuada para conseguir la regulación de todos los elementos comunes y privativos de una comunidad.

De esta manera, todos los propietarios tendréis el control certero de todos vuestros derechos y obligaciones sobre cada uno de los espacios del edificio, gracias a que este documento ofrece una relación concreta de todos los elementos.

64 comentarios en “¿En qué consiste la escritura de división horizontal?

  1. Rubén dice:

    La División Horizontal, es necesaria para cuando uno vecino tenga que vender su piso. Se necesita cuando van a solicitar una subvención. Es necesario para cuando un vecino quiera alquilar como apartamento vacacional la vivienda.

  2. No. La Escritura de División Horizontal es un documento notarial que se otorga con la finalidad de definir los elementos individuales de un inmueble (los pisos, apartamentos, locales, trasteros, garajes, etc que lo componen) y los comunes (patios , cubiertas, piscinas, jardines etc), con la descripción que a cada uno corresponde, así como la cuota que se asigne.
    De la misma, surge la escritura de propiedad del piso, se vaya a vender o no.
    No es éste un documento conectado directamente con la cuestión de la subvención o con la cuestión del alquiler vacacional.

  3. Maria dice:

    Si no se registran ni se firman los estatutos del promotor, prevalece entonces el titulo y escritura de división del constitutivo de la propiedad horizontal??

  4. Hola María,

    Los «estatutos del promotor», por usar la terminología propuesta, no tienen que estar firmados por los propietarios que adquieran en un momento posterior. Pero sí que tienen que estar inscritos en el Registro de la Propiedad para que vinculen a terceros adquirentes.
    Si por la razón que sea, inclusive ésta, no existieran estatutos, en cualquier caso serían de aplicación los artículos de la división horizontal que, por su propia naturaleza, no entraran en los contenidos propios de las normas estatuarias.
    En tal caso, sería de aplicación directa la Ley de Propiedad Horizontal.

    Saludos

  5. Sergio dice:

    ¿Dónde o a quién tengo que dirigirme para consultar o solicitar copia de la escritura de división horizontal?

  6. Hola Sergio,

    La escritura división horizontal puede tenerla el administrador del inmueble. Pero con toda seguridad, podrá encontrarla en el Registro de la Propiedad que corresponda.

    Un saludo

  7. M.Victoria dice:

    Buenas noches. Me compré un piso en septiembre y en la escritura no sale reflejado nada de la azotea. Han sido ya dos vecinos que me han dicho que en su día el antiguo propietario, ya muerto, cedió media azotea mía para que su hijo se hiciese un «maravilloso gimnasio», el hijo vivía justo debajo de la azotea e hizo una escalera interior para no tener que salir a la azotea.
    Ahora no vive nadie y tampoco puedo ponerme en contacto con él y, me gustaría saber, si al no salir reflejado en las escrituras puedo conseguir algo yendo al
    Registro de la Propiedad a solicitar la escritura de división horizontal. La verdad es que és un buen trozo y si puedo me gustaría poder tenerlo.
    Muchas gracias.

  8. Hola M.Victoria,

    La escritura de división horizontal tiene que contener la determinación sobre si la zona es común o privativa. Todo apunta a que si en la escritura de compraventa no aparece la zona de azotea como privativa en la división horizontal ocurrirá lo mismo. Por lo tanto, la zona debe ser comunitaria y no cabe un uso privado de la misma.

    Saludos

  9. jose dice:

    Tengo escritura de una finca, a nombre de dos personas (herederos). Hay edificadas dos casas y se está pagando contribución de dichas casas ¿Cómo puedo saber si ya está hecha la división horizontal?
    He pedido una nota simple de dicha finca y está a nombre de los dos herederos y sin cargas.

  10. Buenas Jose,

    La división horizontal de un inmueble determina la partición del inmueble, las fincas de las que se compone y no determina la titularidad de los inmuebles que lo componen, es decir, la división horizontal es preexistente a las transmisiones inter vivos o mortis causa.
    Precisamente la nota simple dirá si esa división horizontal existe.

    Saludos

  11. Aurelio dice:

    Buenas tardes,

    ¿La cuota que se asigna a una vivienda en la Escritura de División Horizontal tiene que estar relacionada con la cuota que se paga a la comunidad de vecinos?

    Gracias,
    Aurelio

  12. Buenas tardes Aurelio,

    Efectivamente, sí. La cuota que se paga se calcula en función de ese coeficiente, salvo que por unanimidad se acuerde otro criterio de reparto.

    Saludos

  13. Aurelio dice:

    Buenas tardes Rafael,
    Muchas gracias por su respuesta.
    Y si se quiere revocar ese acuerdo alcanzado por unanimidad, ¿qué se necesita?

    Saludos,
    Aurelio

  14. Buenas de nuevo,

    La revocación de un acuerdo sólo se puede conseguir mediante una impugnación judicial. Pero la unanimidad a la que haces referencia, conlleva que tú también hayas votado a favor (para que exista tal unanimidad), lo que elimina el derecho a impugnar que exige que en la junta se haya votado que no o que no haya asistido a la reunión.

    Un saludo

  15. Luis dice:

    Buenos días Rafael.

    Vivo en una comunidad de varios bloques que están unidos por jardines particulares en usufructo y jardín comunal.
    En una comunidad de propietarios con división horizontal, como se determinaría las medidas de los espacios de jardín particular,
    ya que no viene especificado los m2 en la escritura de la casa.

    Un saludo

  16. Buenas tardes,

    Necesitaríamos ampliar la información que nos facilitas para poder ayudarte. En cualquier caso, si se trata de jardines «particulares» éstos, y sus superficies, tienen que figurar en la escritura de división horizontal y en su propia escritura. En caso contrario, se tratará de superficies comunitarias.

    Un saludo

  17. Juan dice:

    Hola,
    Tengo posibilidad de comprar un edificio con 7 piezas, local y teóricamente 6 apartamentos. No tiene división horizontal pero están alquilados y en el catastro hay una división hecha en que no todo consta como vivienda. Un apartamento consta como almacén y otro tiene 15 m2. Es decir, parece que no está correcto en el catastro.
    ¿Puede tener cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética y alquilarse algo que no tiene división horizontal?.
    ¿Como es que en el catastro hay una división y no existe la división horizontal?.
    Nos basamos en que hay un solo recibo de IBI.
    ¿Tiene fácil resolución el que un espacio definido como almacén se defina como vivienda?.
    Gracias

  18. Buenas tardes,

    Sí, puede tener cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética. También puede alquilarse. No son cuestiones conexas. El inmueble puede estar en proindiviso.

    Respecto a tu segunda pregunta, no todos los edificios tienen que estar en régimen de división horizontal y, consecuentemente, tener una escritura de división horizontal. Ignoramos los criterios que haya tenido en cuenta el catastro para esa división, pero si hay un sólo recibo de IBI, todo apunta a que el servicio de gestión catastral contemple al edificio como a una unidad, sin perjuicio de que conste en él una división que probablemente obedezca a su división puramente estructural/material.

    Tal vez pueda cambiar con un simple informe pericial o mediante algún impreso del propio catastro. Consulte directamente con este organismo el modo de cambiarlo. Creo que no debe tener mucha dificultad.

    Un saludo

  19. Cristina del Castillo dice:

    Hola Rafael, buenas tardes.
    He comprado una casa que está esperando aún la LPO. La gestora de la promoción nos apremia para que vayamos solicitemos la hipoteca de cara a que una vez venga la LPO podamos firmar la compra-venta lo antes posible.
    Ahora bien, el banco que me da la hipoteca quiere ir a tasar la vivienda. En la referencia catastral que viene en el contrato de compra-venta consta la «parcela» porque aún no se ha hecho la división horizontal. ¿Es obligatorio que para tasar esté hecha la división horizontal? la casa está construida y fisicamente se puede ver…..
    Muchas gracias por adelantado por contestar 🙂

  20. Buenas tardes Cristina,

    Sí, el tasado atiende al valor real y/o de mercado.

    Por otra parte, comentarte que bajo mi punto de vista la tasación es posible antes de la LPO.

    Un saludo

  21. Peter dice:

    Buenas tardes.
    Mis padres me donaron hace 5 años escritura de division horizontal en la que se segregaba dos viviendas,una en planta baja y otra en planta alta. A su vez se realizo otra escritura de donacion de la vivienda en planta baja a mi. Ahora han fallecido los dos. Mi pregunta es: En que situación queda la vivienda en primera planta? Que derechos tengo al haberme donado la escritura de division horizontal y haber abonado yo todos los gastos de la misma?
    Muchas gracias.

  22. Buenas tardes,

    Habrá que ver si ha donado o transmitido la vivienda de la primera planta y, en caso contrario, habrá que estar a lo que establece en cada caso el Código Civil en materia de testamentaria.
    Si la planta baja le ha sido donada por la vía que nos indica, es de su propiedad.

    Un saludo

  23. Jose R. dice:

    Un propietario de un garaje pide copia de la división horizontal del inmueble… quien está obligado a dársela?

  24. Buenas tardes,

    No está establecida dicha «obligación». En cualquier caso es un documento que consta inscrito en el Registro de la Propiedad y se le puede invitar a que acceda a él.

    Un saludo

  25. Castillo dice:

    Es normal que en la escritura de propiedad horizontal venga reflejado que un local quede exento de cualquier pago comunitario.
    El local es propiedad del Promotor del Edificio y que además hizo la escritura de propiedad horizontal.

  26. Buenas tardes,

    Sí, es completamente normal. El promotor con esta medida pretende que el valor del local se incremente con dicha exención.
    Sólo hay tres vías para modificar esa situación a fin de que el local pague los gastos que le corresponda (en caso de que los haya):
    a) El acuerdo bilateral comunidad-local para el pago de determinados gastos.
    b) La modificación por unanimidad de la división horizontal (que no será posible sin el consentimiento del propietario del local).
    c) La impugnación judicial del título

    Un saludo

  27. Máximo dice:

    Hola, quería saber los problemas/inconvenientes/cosas a tener en cuenta, si compro un piso en un edificio sin división horizontal. En el catastro figura cada piso y la superficie, pero pone que el edificio no tiene hecha la división, y existe una única referencia catastral.
    Por ejemplo, si luego lo quiero vender, he leído que los bancos no dan hipotecas para este tipo de pisos, pero no sé si es verdad…
    ¿Qué estatutos rigen esa comunidad?
    ¿Como se paga el IBI?
    Dado que el recibo de IBI es único para todo el edificio (se supone que el gasto de Ibi está incluido dentro de las cuotas de la comunidad de vecinos), ¿qué pasa si un vecino deja de pagar la comunidad (y por tanto su parte de IBI)?
    Así por encima son las dudas que me han ido surgiendo, pero a lo mejor hay más cosas a tener en cuenta..
    Muchas gracias de antemano por la información.

  28. Buenos días Máximo,

    De no existir división horizontal, no existirán fincas registrales diferenciadas (las que devienen de dicha división) sobre las que constituir cualquier carga real (por ejemplo una hipoteca).

    Respecto a los estatutos, será de aplicación la regulación establecida en el Código Civil, y en la propia Ley de Propiedad Horizontal a través de lo que establece el art. 2 b) al indicar que esta norma será de aplicación «A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el titulo constitutivo de la propiedad horizontal».

    Finalmente, señalar que el responsable será la comunidad en su integridad.

    Espero haber aclarado tus dudas.

    Un saludo

  29. Pablo dice:

    Buenas, acabo de adquirir unos trasteros a los cuales se accede a través de una puerta desde el portal de mi edificio. En las escrituras pone claramente que el patio de es de uso exclusivo y privativo de los propietarios de los trasteros, que en este caso soy yo, los he comprado todos. En dicho patio, además hay una escalera de metal que se viene usando desde hace menos de 20 años para subir a la azotea. Dicha escalera no aparece contemplada en las escrituras del edificio y para colmo, las escrituras dicen que sólo técnicos de aires acondicionados u otros elementos pueden tener acceso a dicha azotea. También pone claramente que ningún tipo de construcción puede hacerse en el patio y que los dueños de los trasteros podrían cerrar la puerta que da paso a dicho patio, de manera que solo los propietarios pueden usarlo.
    Mi pregunta es la siguiente, todo esto que viene claramanete reflejado en la escritura «va a misa»? En el caso de que algún vecino quisiera entrar a ese patio podría hacerlo o tengo total derecho, como dicen las escrituras a cerrar la puerta?
    Muchas gracias de antemano.

  30. Hola Pablo,

    Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, son obligaciones de cada propietario:

    a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

    b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

    c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

    d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

    Resumidamente, se trata de respetar las instalaciones generales y demás elementos comunes, mantener en buen estado de conservación el piso o local y consentir las reparaciones que exija el inmueble.

    Sería importante revisar el Título Constitutivo y los posibles acuerdos existentes.

    Un saludo

  31. Antonio dice:

    Buenas tardes,
    Me han alquilado una parte de un inmueble donde hay un garaje, dos pisos y una entrada en común con escalera para acceso a los dos pisos. En la vivienda NO existe división horizontal según nota registral. Llevo dos años como inquilino.
    He firmado un contrato de alquiler como inquilino donde sólo se me alquila el garaje y primer piso del inmueble. El propietario dice en el contrato que se reserva el uso del segundo piso.
    Además yo estoy pagando toda la luz de la vivienda, el agua y las basuras. En la vivienda sólo existe un contador de luz para toda la vivienda
    Tengo varias preguntas:
    1) ¿Es legal alquilar el garaje y la primera planta, reservándose el dueño el uso de la segunda planta, cuando no existe división horizontal de la finca?
    2) En el contrato figura que yo debo pagar luz, agua y basuras cuando sólo existe un contador y tal como dice en el contrato el propietario se reserva el uso de la segunda planta.
    3) Para más inri el contrato de la luz está puesto a nombre de un fallecido hace más de 15 años. El contrato se ha firmado con la hija que se supone que tiene la casa en herencia. Está puesta mi cuenta del banco para el pago de la luz, pero el contrato repito figura el del fallecido. Estoy pensando en irme de la casa, pero antes me gustaría saber si tengo derecho a que se me indemnice por las irregularidades cometidas y presunta estafa cometida por el propietario. Le agradezco saber su opinión al respecto y muchísimas gracias de antemano.
    Saludos.

  32. Buenos días,

    En primer lugar, no hay inconveniente alguno para que las partes acuerden la extensión del arrendamiento. La inexistencia de división horizontal no es ningún impedimento para ello. De manera que, es legal que el propietario alquile el garaje y la primera planta, reservándose la segunda.

    En segundo lugar, si se ha aceptado esa estipulación en el contrato, es válida. De modo que, en este caso también sería legal lo que figura en el contrato. Lo único que puedes hacer es renegociar las condiciones o admitir el pago.

    Finalmente, no habría ninguna estafa. Has pactado una serie de estipulaciones que libremente has aceptado. Además, el hecho de que el contrato esté a nombre de un fallecido también es conocido por ti desde el primer momento en que se domicilia el pago en tu número de cuenta.

    Así que, sintiéndolo mucho, no tienes derecho a indemnización.

    Un saludo

  33. Elena dice:

    Hola vivo de alquiler y la propietaria pidió un préstamo al banco y no ha pagado y el banco se ha quedado con todo el edificio de 3 pisos .He ido al Registro de la Propiedad y rezulta que la segunda planta donde vivo no consta . En la nota simple pone casa de planta baja y un piso.La planta baja es un garaje. He tenido la vista con el juez y a la vecina del primero la han desahuciado y a mi no porque mi piso no consta en el Registro y otro piso al lado del mío es vacío.La revolución del juez dice que hasta que el banco no hace la división horizontal no me pueden desahuciar. Mi pregunta es cual son los pasos para hacer la división horizontal ( permisos ajuntamiento, planos arquitecto, notario ) y cuánto tardarían en hacerlo ya que el edificio está construido en el año 1963.
    Muchas gracias

  34. Buenas tardes,

    En caso de tratarse de un propietario único como nos indicas, el otorgamiento de la escritura sólo dependerá de su voluntad (no hay comunidad, no hay que contar con más titulares del inmueble). Por lo tanto, sin perjuicio de cuestiones técnicas (planos, descripciones de cada uno de los departamentos, etcétera) sólo hay que otorgar escritura ante notario (lo que no tiene mucha dificultad, ya que se trata de un acto único) y proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

    Lo que tarde el nuevo procedimiento de desahucio en tramitarse es una cuestión distinta.

    Un saludo, Elena

  35. paula dice:

    buenas tardes :compramos un piso hace más de 16 años resulta que el contructor se quedo con un local que era piso pero el lo transformo en local para no hacer pago de comunidad ni de ningun gasto .pero al hacer la división horizontal el mismo constructor metio en una vivienda en este caso la mia más coeficiente restandole al local los metros que tenia en realidad ,para nosotros pagar más comunidad .más derramas .cuando los dos pisos uno encima y otro debajo tienen los mismos metros que el nuestro .ellos pagan menos gastos de comunidad y derramas que podemos hacer .pues yo he ido a por la división horizontal al registro y pone que en cada planta se edifico los mismos metros planta 1º.2º.3º.nos puede dar alguna información gracias para poder areglarlo paula

  36. Buenos días,

    Los coeficientes de un inmueble no se calculan exclusivamente en virtud de los metros cuadrados del mismo. Según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal «En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes».

    De todos modos, si no estás conforme con el coeficiente asignado, sólo hay dos sistemas para modificarlo: el acuerdo adoptado por unanimidad en este sentido (lo que creemos que, en virtud de lo que nos cuentas, no es posible) o la impugnación judicial del Título, que deberá fundamentarse jurídica y/o técnicamente, es decir, requiere la presentación de una demanda.

    Espero que te sirva.

    Saludos

  37. Nicolas dice:

    Recibí un terreno por herencia y el mismo solo tiene boletos de compra venta y sesiones de derecho.
    Quisiera obtener la primer escritura y se me complica ya que era un gran predio y la escribana que escrituraba se jubiló.
    Que me aconsejan hacer sin demorar tanto como usucapion o juicio de escrituración.
    Aguardo sus comentarios.

  38. Buenos días,

    Si no consta inscrita en el Registro de la Propiedad, puedes acceder al protocolo del notario/a jubilado, que estará en poder del notario que le ha sucedido. De no tenerlo, en el Colegio de Notarios de tu localidad podrán informarte de la ubicación.

    Saludos

  39. María dice:

    Buenas tardes!
    En el convenio regulador ,del 2013, se me cedió el uso de un piso hasta el 2018, hasta que nuestro hijo cumpla 18 años .Mi ex ha hecho una división horizontal y después de pedir un certificado de obra nueva, ha abierto una puerta de acceso a la azotea
    y ha construido encima del piso donde yo vivo. La cuestión es que solo existe un contador de luz y agua, cuyo consumo pago yo..
    Qué debo hacer para que el tenga sus contadores aparte del mio?. Debo demandarlo?
    Muchas gracias

  40. Hola María,

    Debe haber hecho algo distinto a una división horizontal que requiere la elevación a escritura pública y el consentimiento de todos los propietarios del inmueble o tú, en este caso, tendrías que haber dado tu conformidad a la misma.
    Necesitamos que nos amplíes la información para poder contestarte con propiedad.

    Saludos

  41. Cristobal dice:

    Buenos dias, Compramos una vivienda planta baja en Agosto de 2005 cuya parte trasera tiene una terraza con salida a un jardin de 80 m2. En el contrato de compraventa viene como jardin privado. Tras problemas con la constructora, promotores etc, la vivienda se entrego en el 2010. El caso que hemos puesto un elemento separador ( valla con una puerta) y la comunidad nos insta a quitarla ya que aparece como zona comun del edificio y en nuestras escrituras nos hemos dado cuenta que no aparece lo especificado en el contrato de compraventa con respecto al jardin.
    Tengo derecho sobre el uso del jardin como privado con el contrato de compraventa?
    Que tengo que hacer para modificar las escrituras?
    Tendria que quitar el vallado mientras se resuelve el conflicto?

    Muchas Gracias

  42. Hola Cristobal,

    No puedes usar el jardín como privado si no se precisa en la escritura de división horizontal.
    Por otro lado, para modificar las escrituras necesitas el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.
    Y, finalmente, comentarte que efectivamente tendrías que quitar el vallado mientras que se resuelve el conflicto.

    Un saludo

  43. Maria dice:

    Hola tenemos un problema en nuestro edificio resulta el edificio consta de 3 plantas más un bajo y un su bajo el bajo y el su bajo se comunican entre sí por unas escaleras pero también por un montacargas que se mete en nuestra entrada del edificio, en la división horizontal no aparece pero en los planos del edificio aparece dicho montacargas , mi pregunta es que tiene más valor a la hora de un juicio la división horizontal que no aparece ese montacargas o los planos . Gracias

  44. Hola,

    Creo que hay un elemento común de facto, que se sobrepone jurídicamente a lo que conste en la escritura de división horizontal.

    Saludos

  45. Laura nieves dice:

    No se que hacer hay una particion de bienes en la cual solo existe el conven de escritura para poder legalizar el edificio no esta propiedad horizontal pero sin embargo mi ex cuñado lo separan de los herederos adjudicandol la esclera y el municipio le da una clave para q pueda pagar si el no a hecho lo anteriorde hacer la propiedad horizontal no se com lo hizo

  46. Buenas tardes,

    ¿Podrías afinar la pregunta, por favor? No la entiendo exactamente.

    Saludos

  47. Ayoze dice:

    Buenas tardes,
    Disponemos de una vivienda la cual está dividida en dos y ambas se encuentran arrendadas en régimen de arrendamiento urbano, pero no dispone de división horizontal. Nos encontramos en trámites para realizar dicha división horizontal a expensas de algunos documentos que solicitan en notaría para incluir la parcela ya que hubo un error de forma en la compraventa y esta no figura.
    Una de las viviendas resultantes la queremos vender al inquilino que la habita, dado su interés por adquirirla.
    Al tratarse de un inmueble de una sola unidad en escritura y registro de la propiedad, por el momento, y estar en trámite para realizar la división horizontal, el inquilino interesado en comprar una de las viviendas resultantes quiere ejercer la opción de compra firmando un contrato de arras por esta vivienda concreta que él habita.

    ¿De que manera se refleja en el contrato de arras la vivienda que el inquilino habita, sin tener aún la división horizontal resuelta?
    Teniendo en cuenta en que en este tipo de contratos se incorporan los datos que figuran en el registro de la propiedad, siendo en la actualidad una sola propiedad.

    Muchas gracias y un saludo

  48. Buenas tardes,

    Te recomiendo que en el contrato privado hagas la referencia a los datos registrales de la totalidad, y que describas con todo detalle la parte concreta que se pretende transmitir y sobre la que se constituye la opción de compra, inclusive mediante algún plano descriptivo.

    Saludos

  49. Caritos dice:

    Buenas
    He comprado un piso y justo encima está el ático del edificio con una terraza de más de 80m
    Dice la vecina de arriba que en la división horizontal queda reflejado que se puede hacer una piscina bajo estudio arquitectónico de viabilidad….
    Mi pregunta es, tiene algo que ver la división horizontal con esto???
    Se puede reflejar esto en dicha escritura de división horizontal???
    Mi preocupación viene porque entiendo q encima de un piso debe ser difícil instalar una piscina y me pierdo en términos jurídicos
    Graciasss anticipadas

  50. Buenas tardes,

    Sí. Es posible. Solicita la escritura de división horizontal a quien la tenga o en el correspondiente registro de la propiedad.

    Este derecho puede estar instituido en dicho titulo constitutivo. Cuestión distinta es que, posteriormente, haya un proyecto técnico que haga viable dicha construcción, así como que el Ayuntamiento de tu localidad conceda la licencia correspondiente porque la arquitectura del inmueble lo permita o no.

    Un saludo

  51. luis dice:

    Buenos días, gracias por su blog. Me gustaría conocer si existe otra fórmula que no sea la división horizontal y que se pueda dejar claro los elementos privativos del inmueble (en este caso no existen elementos comunes). Mi pregunta va en relación a que tenemos en proyecto la construcción de tres viviendas sobre terreno propio, y como tengo entendido si hacemos división horizontal se exige hacer cuarto común para contadores, etc y otras obras comunes. A fin de evitar estas obras o dejar estos espacios para aprovechamiento de otros elementos privativos es posible alguna fórmula notarial o en otro sentido.

    PD: actualmente el terreno es propiedad de A y en el proyecto queremos contemplar que una vivienda sea para A, otra para B y la vivienda vacacional para que la gestione A.

    Gracias

  52. Buenas tardes,

    Ante todo muchas gracias a ti por tu consulta.
    Respecto a tu pregunta, lo más adecuado es que la parcela sea dividida por voluntad de su/sus titulares en dos o tres parcelas independientes. Sobre cada una de ellas se podrá edificar inmuebles independientes, sin necesidad de mantener comunidad o condominio alguno.

    Un saludo

  53. elena dice:

    Buenas, tengo un piso de 78m en un edificio de 4 plantas mas el bajo, mi casa esta justo en la azotea del edificio, que es comunitaria,por lo tanto es el atico de la finca.Mi pregunta es si yo puedo construir una casa encima de la mia, mismos metros, con acceso desde el interior de la casa, sin perjudicar la zona de la azotea comunitaria,en caso afirmativo, que tendria que solicitar para el permiso de la contruccion, gracias un saludo

  54. Buenos días,

    Necesitarías la concurrencia de tres elementos, cuanto menos, a mi juicio:
    a) Que la estructura del edifico soporte el peso extra de esa construcción.
    b) La documentación técnica precisa (proyecto de técnico competente, licencia de obras…).
    c) El consentimiento unánime de la comunidad.

    Un saludo

  55. Dora dice:

    Buenas tardes,
    Soy la presidenta de un edificio de 6 viviendas. Cada propietario tiene un cuarto en la azotea. Además, según algunos vecinos tienes exclusividad y uso privativo en una parte de la azotea. La cuestión es que nadie quiere aportar parte de la escritura que así lo consta. Cómo puedo solicitar la escritura de división d horizontal del edificio? Para así poder dejar claro que parte corresponde a cada vecino y así conste en él acta y además si pueden hacer lo que deseen en esta parte.. la azotea es comunitaria

    Saludos

  56. Buenos días,

    Todo debe constar, en su caso, en la escritura de división horizontal. Está inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente a tu calle y localidad.

    Un saludo

  57. Inma dice:

    Tenemos un piso en un edificio que no está hecha la división horizontal porque a cada dueño le pertenece el 25% del suelo y si se hace la división horizontal hay un piso que es más pequeño y perdería propiedad.
    El caso es que yo quiero arreglar mi piso y el banco no me lo hipoteca por no tener el 100% de la propiedad. ¿ se le ocurre alguna idea? ¿ podría dividir mi piso en dos y hacer yo sola la división horizontal para poder hipotecar una parte? No se que hacer. Gracias

  58. Buenos días,

    Sólo cabe que todos los propietarios se pongan de acuerdo para otorgar la división horizontal. De no ser así, tendrá que recurrirse al juez para que lo haga. Para ello será necesario que se presente una demanda acreditando determinados extremos.

    Un saludo

  59. Asis dice:

    Buenas tardes tengo un piso y encima mía hay un ático que es de un Banco y cuando llueve mi gota mucha agua desde la terraza hacia mi piso y cada año llamó a mi seguro y mi decin que la de la terraza tienen que arreglar lo la comunidad y la comunidad niegan de hacer arreglo llame al Banco y seguro de la comunidad y ha Estado los peritos y lo mismo los arreglos lo tienen que lo hace la comunidad mi puede informar por favor lo que tengo que hacer muchas gracias

  60. Buenos días,

    La cubierta del edificio es un elemento de la comunidad. Su conservación, por tanto, es de su responsabilidad. La terraza de ese ático es responsabilidad de la comunidad. Exista o no un seguro comunitario. De existir, habría que ver cuáles son las coberturas aseguradas para saber qué está cubierto y qué no.
    Pero, reitero, en cualquier caso, la comunidad siempre será responsable.

    Un saludo

  61. Jorge dice:

    Saludos
    Quería preguntarte sobre la división horizontal
    Vivo en un edificio de más de 30 años esta compuesto por dos portales escalera y un garaje , en un principio cuando empezamos a vivir en los pisos organizamos una comunidad de propietarios conjunta para gestionar la comunidad, a los cinco años aprox. Se decidió gestionar cada comunidad por separado (según vecinos más fácil para las reparaciones gastos acceso a portal etc.) con lo que se crearon tres comunidades una por portal y otra por garaje.
    En la actualidad ha surgido un problema con filtraciones en una terraza que según la escritura de propiedad horizontal es común a todo el edificio pero a la que se accede por uno de los portales, por lo que los vecinos de la otra comunidad y los del garaje (que son los mismos) dicen que no es suya y no quieren pagar lo que les corresponde según indica la cuota de participación y aluden a que como se separaron las dos comunidades pues que eso no es de ellos y eso que la terraza cubre parte del garaje donde dejan los coches.
    Es mas recientemente organizaron una reunión vecinal donde quisieron dejar reflejado en un acta que las tres comunidades estábamos de acuerdo en que seguíamos siendo tres comunidades (aunque no fueron avisados todos los propietarios del edificio) El acta según ellos la firman todos los presentes, pero realmente la firman los vecinos del otro portal, y viene a decir que deciden por unanimidad de los allí presentes que se continua con comunidades independientes, pagándose cada uno lo perteneciente a su finca (vamos que ellos ya han hecho una división horizontal por su cuenta).
    Mi pregunta es si realmente esto se puede considerar como que somos tres comunidades porque realmente en el registro de la propiedad me han dicho que solo hay una escritura de división horizontal que es lo que vale y sus cuotas de participación.
    La otra pregunta es si podemos hacer la reparación y después reclamarle a los vecinos la parte que les correspondiese según cuota participación vía judicial si siguen negándose.
    Gracias y perdón por lo extenso.

  62. Buenos días,

    a) Hay que referirse a la División Horizontal que, según nos indicas, es única. Y esa única escritura está inscrita en el Registro de la Propiedad.

    Efectivamente, esa unicidad determina que todos los elementos comunes del inmueble sean responsabilidad de todos los propietarios del inmueble. No hay elementos comunes de todo el inmueble, responsabilidad sólo de un grupo de propietarios.

    b) A una junta de propiciatorios tienen que ser convocados todos los que lo son. De no ser así, se genera un motivo de impugnación.

    c) El acta tiene que ser firmada por el secretario, con el visto bueno del presidente. Los propietarios asistentes no tienen que firmar ni ese hecho tiene que dar mayor veracidad al texto.

    d) Recomendamos convocar a la toda la junta, en tiempo y forma. Aprobar la reparación en cuestión, aprobar las cuotas que proceda y, en caso de impago, reclamar la liquidación de las mismas por medio de un monitorio, en la que la legitimada activamente sería la comunidad en su totalidad.

    Un saludo

  63. David dice:

    Buenos días:
    Soy propietario de una finca sometida a división horizontal tumbada, de 14 unidades. No compartimos «elementos comunes», ni cuotas, sean jardines, camino, piscina comunitarios… Creo que los promotores los establecieron para poder edificar más viviendas. La cuestión ahora es que cualquier cambio en mi techo (placas solares) o cualquier otro en mi jardín, debe tener la aprobación del resto de propietarios. Es posible separarse del resto de propietarios? me puedo establecer como vivienda individual a nivel registral, escrituras y catastro? me considero una DHT ficticia que me puede acarrear problemas en el futuro.
    Muchas gracias

  64. Buenas tardes,

    No. Sólo es posible modificar ese título constitutivo a efectos de la salida que desea con el consentimiento unánime de todos tus vecinos. Si eres capaz de conseguirlo, podrás consumar tu objetivo si no eres capaz, no.

    Saludos

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