funciones administrador fincas
Administradores de Fincas, Comunidades de propietarios

Funciones de un administrador de fincas

funciones administrador fincas Recientemente, hablábamos en un artículo sobre las funciones del presidente de una comunidad de propietarios. En este artículo hablaremos sobre las funciones de un administrador de fincas, que son muy importantes en cuanto a la gestión de una comunidad.

Qué entendemos como administración de una comunidad

Debe tenerse en cuenta qué comprende una administración de este tipo y qué aporta a la comunidad residente.

Los administradores de fincas son los encargados de trabajar en los asuntos financieros y reglamentarios que son imprescindibles para el sostenimiento y gestión de comunidades, previa solicitud de los propietarios de fincas municipales o rurales, o bien por resolución de una asamblea de propietarios.

Funciones de un administrador de fincas

Las funciones del Administrador de Fincas varían en función de si gestiona fincas arrendadas o fincas de propiedad.

Funciones del Administrador de Fincas arrendadas

  • Seleccionar al arrendatario, constituye una fianza, se encarga de la redacción y firma del contrato.
  • Obtener la cédula de habitabilidad.
  • Cobrar la renta y actualizarla.
  • Realizar el pago de gastos e impuestos.
  • Gestionar el traspaso de locales comerciales.
  • Atender las obras de mejora y reparación.
  • Realizar liquidaciones a los propietarios.
  • Gestionar los asuntos relacionados con vecinos morosos.
  • Asesorar sobre cualquier cuestión relativa al arrendamiento.

Funciones del Administrador de Fincas de propiedad

Entre las funciones de éste destacamos las siguientes:

Custodiar la buena administración del edificio, las instalaciones y sus prestaciones

Para amparar este mandato es posible realizar cualquier tipo de observaciones y prevenciones a los dueños de la finca.

Protección de la finca

Ocuparse de la protección de la finca, estableciendo las reparaciones y disposiciones que sean necesarias. Estas siempre deben notificarse al presidente de la comunidad de vecinos y, además, a los dueños.

Programa de gastos

Organizar con la antelación necesaria y exponer a la junta de los vecinos el programa de gastos pronosticable, planteando las formas que sean necesarias para hacerles frente.

Obras

Elaborar los convenios admitidos en asuntos de obras y realizar los pagos y recaudos que se estimen pertinentes.

Asesoramiento relativo al inmueble

Se encarga de asesorar a la junta de dueños, ya sea en asuntos de proveedores (mantenimiento de ascensores, el seguro de la comunidad, empresas de limpieza o jardinería, mantenimiento de piscinas,…), inmobiliarios, de peritaje, laborales entre otros, siempre que sea en beneficio de la comunidad.

Contabilidad

Llevar al día las cuentas de la comunidad de propietarios. Este hecho es muy importante, ya que así la información económica de la finca estará actualizada de forma constante.

También elabora el cómputo para su aceptación además de modificar las cuentas. En el caso de que exista un caso de morosidad entre alguno de los propietarios también será el encargado de reivindicarlo.

Envío documento de deuda

Es la persona que se encarga de enviar documentos de deuda o corriente de desembolso para así poder hacer una reclamación judicial en orden o convenio inmobiliario.

Mediación

Actuar como mediador. Este hecho es el más destacado, puesto que el administrador de fincas siempre ha de hacer que exista una buena convivencia entre los vecinos. En el caso de que sea necesario, la administración de fincas podrá actuar de mediadora.

Secretario en juntas de vecinos

Tiene cargo de secretario en las juntas de vecinos, encargándose de la preparación del acta y dando fe de todo tipo de reuniones que se puedan realizar en la comunidad. Además, es el encargado de proteger la documentación de la comunidad y dar las comunicaciones a todos los vecinos.

Según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, las obligaciones fijadas para el administrador de fincas en la gestión de comunidades de propietarios son las siguientes:

  • Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  • Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  • Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
  • Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  • Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  • Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta (redactado por la Ley 8/1999, de 6 de abril).

Las funciones de un administrador son imprescindibles, dado que su objetivo es elaborar todos los trabajos que precise, además de asesorar las cuestiones concernientes al inmueble que se esté gestionando. 

8 comentarios en “Funciones de un administrador de fincas

  1. Eva dice:

    He solicitado revisar la documentación de mi comunidad y me han conteestadiado q tienen hnos/ hora q facturan al propietario. Les he pedido en varias ocasiones el presupuesto y no contestan. Es legal? Q puedo hacer?
    Gracias

  2. Hola Eva,

    No existe un derecho de información en materia de comunidades como el que existe, por ejemplo, en las sociedades mercantiles. Por tanto, no existe un derecho universal que recoja que las facturas de la comunidad puedan ser exhibidas a cualquier comunero y en cualquier momento.
    El trabajo sería ímprobo y desgastante para el administrador de la finca. El único momento en el que se puede sustanciar esa pretensión es en el momento de la celebración de la junta de propietarios donde se procede a discutir y aprobar, en su caso, las cuentas presentadas.
    Sin embargo, el presupuesto, que debe ser aprobado en junta, debe constar en el acta correspondiente y debería obrar en su poder. De no ser así, solicite una copia a la que sí tiene derecho.

    Un saludo

  3. Isa dice:

    Hola quería que me asesoren ya que nuestra comunidad de la que nos toca ser presidentes hasta marzo, tiene administrador de fincas.
    No nos informa de nada, ni al presidente ni a los vecinos ni de cobros con los que no contábamos de importe distinto al que nos había dicho y otras cosas.
    A mí me dice que no me tiene que informar, y yo le he dicho que en primer lugar, si tenemos que estar informados de todo.
    Desde marzo del 2019 no ha hecho ninguna reunión, en mayo de 2018 pasamos la ITE de la cual se sacó hacer el tejado.
    Han pasado meses y no ha hecho ninguna reunión para decirnos cómo van las cosas.
    Nos enteramos según se hace algún cargo, y uno de los últimos de más importe de lo que él nos había dicho o cuando los vecinos van a la oficina para preguntarle.
    Quería saber si yo puedo convocar a los vecinos a una reunión y plantear un cambio de administrador de fincas y cuántos vecinos tendríamos que asistir.
    Casualmente hoy me llama él administrador casi un año sin reunirnos para darnos unos presupuestos para el arreglo del tejado.
    No sé qué les parece,espero que me orienten un poco.

    Gracias
    Isa

  4. Buenos días,

    La junta general ordinaria se celebra una vez al año y las puedes convocar en calidad de presidente. El administrador no tiene capacidad legal para hacerlo, en ningún caso. Las juntas extraordinarias, que tienen como objeto el tratamiento de cualquier tema (incluidos los que enuncias en tu comentario) pueden celebrarse también, cuando lo decidas en tu calidad de presidente (o lo solicite un 25% de los propietarios).
    El administrador tendrá que atenerse a tus indicaciones, sin más.

    El importe de las cuotas no puede ser arbitrario ni lo puede decidir el administrador en función de las circunstancias. Debe ser aprobadas por la junta y figurar en el acta correspondiente.

    Saludos

  5. Alberto dice:

    En el estado de pandemia un administrador de comunidad debe de cobrar su mensualidad, ya que hemos estado confinados y no hacen nada de gestionar cualquier asunto de la. comunidad, gracias

  6. Buenas tardes,

    Claro que sí. El servicio del administrador de fincas ha sido considerado por el Gobierno de España como «esencial». Y como tal se está desarrollando durante todos estos meses.

    El administrador de fincas vela por la limpieza del inmueble, por el funcionamiento de los elevadores, por las telecomunicaciones (Internet, teléfono y televisión), paga nóminas, facturas, seguros sociales y gestiona siniestros, averías, recibos de cuotas…

    Sin el administrador de fincas colegiado, probablemente, los vecinos no podrían aguantar este confinamiento y aislamiento.

    Un saludo

  7. Germán de Santiago dice:

    Buenas tardes,
    Tengo un local en propiedad en un edificio de vecinos que cuenta con administrador; éste tiene mis datos, dirección, teléfono, email…incluso buzón en el portal. ¿Debe el administrador notificarme de las juntas, ordinarias y extraordinarias?
    ¿Con qué plazo?
    No recibo aviso, ¿qué puedo hacer?
    Gracias.

  8. Buenas tardes,

    Sí, como propietario del inmueble tienes derecho a ser convocado a todas las reuniones que te afecten.

    Sólo cabría que no fueras invitado a aquellas en las que se trataran asuntos en los que, por estatutos, estuvieras excluido de participar en los gastos que procedieran (ascensores, limpieza o gastos de iluminación de escalera…).

    Para el resto de gastos debes dirigirte al secretario de la comunidad para ser convocado y para que te den traslado de las actas que se levanten. En el caso contrario, podrías impugnar judicialmente los acuerdos que se adopten.

    Un saludo

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